06 การซื้อคอนโดมิเนียมมือ 2

การซื้อคอนโดมือ 2 นั้น ง่ายในการวิเคราะห์ทำเล และวิเคราะห์ห้อง เพราะเราสามารถขึ้นไปสำรวจ และสัมผัสตัวห้องจริง ในบรรยากาศจริง ไม่ต้องดูแต่ในภาพจำลอง perspective เหมือนการซื้อคอนโดใหม่ ที่มีให้ดูแค่โบรชัวร์ที่มีแต่ความเพ้อฝัน สวยงาม กว้างขวางโออ่ากว่าความเป็นจริง คนที่ต่อมจินตนาการบกพร่องอาจจะโดนคอมพิวเตอร์หลอกได้ง่าย การบุกขึ้นไปบนอาคารที่สร้างเสร็จแล้วให้คุณสัมผัสได้ในหลายมิติ เช่น รูปร่างหน้าตาห้องและของตึก สภาพการจราจร บรรยากาศการอยู่อาศัย ผู้คนในนั้น กลิ่น เสียง สัมผัส หรือแม้แต่มิติที่เหนือมนุษย์ (กุ๊ก..กู๊ก..กู๋)

ในการสำรวจห้องเป้าหมายนั้น ขึ้นตอนต่างๆก็คล้ายกับการตรวจรับห้องในกรณีซื้อห้องใหม่ (ซึ่งจะกล่าวถึงใน blog ต่อไป) แต่ควรเน้นไปที่ตรวจการรั่วซึมของน้ำตามจุดสำคัญเช่น ใต้ซิงค์ หรือผนังที่ติดกับภายนอก ดูว่า wallpaper มีคราบน้ำหรือไม่ เพราะการซ่อมแซมเรื่องที่เกี่ยวกับน้ำเป็นเรื่องยุ่งยากและไม่ค่อยจบง่ายๆครับ ตรวจสภาพอุปกรณ์ต่างๆในห้องน้ำ และเฟอร์นิเจอร์ built-in ว่าทรุดโทรมแค่ไหน ต้องซ่อมอีกซักกี่บาท ข้อมูลเหล่านี้ก็เพื่อการต่อรองราคาให้ยุติธรรมทั้งสองฝ่ายไงครับ

การเยี่ยมชมคอนโดนั้น อย่าดูแค่เฉพาะตัวห้องที่จะซื้อนะครับ ควรดูพื้นที่ส่วน Facilities ส่วนกลางทั้งหลายอันได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ตลอดจนสำนักงานนิติบุคคลด้วย เพราะการเลือกซื้อคอนโดมือ 2 จุดสำคัญที่ต้องดูจุดหนึ่ง คือ สถานะการเงินของคอนโดนั้น โดยสามารถดูได้จากรายงานงบการเงินของนิติบุคคล การดูงบการเงินนั้นถ้าเอาแบบคร่าวๆก็ดูรายรับรายจ่าย รายรับควรมากกว่ารายจ่ายพอสมควร ยิ่งมากยิ่งดี และมีเงินกองกลางเหลือในบัญชีเยอะๆ เพราะนั่นหมายถึงกำไรของคนซื้อ

อธิบายง่ายๆคือ สมมติว่าตอนคอนโดเสร็จใหม่ๆ มีเงินส่วนกลาง 1 ล้าน ผ่านไป 5 ปี รายรับจากค่าส่วนกลางมากกว่ารายจ่ายทุกเดือน จนเงินกองกลางเพิ่มเป็น 5 ล้าน คนที่ซื้อต่อก็จะได้อานิสงค์มีเงินกองกลางใน 5 ล้านนั้นโดยไม่ต้องจ่ายซักกะบาท (เพราะเจ้าของคนเก่าจ่ายแทนไว้แล้ว) ตรงข้ามกับคอนโดที่งบการเงินกระท่อนกระแท่น รายได้น้อยกว่ารายจ่าย ชักหน้าไม่ถึงหลัง คอนโดลักษณะนี้สังเกตง่ายคือ ตัวตึกจะดูทรุดโทรม สีไม่เคยทาใหม่ ตึกร้าวไม่เคยซ่อม น้ำรั่ว ไฟตึกเปิดน้อยที่สุด เพราะเงินไม่มีจ่ายค่าไฟ ถ้าเจอแบบนี้ควรหลีกเลี่ยงให้ห่าง อย่าไปหวังลมๆแล้งๆว่าเราซื้อไปแล้วจะเข้าไปพัฒนา หรือไปโหวตให้ขึ้นค่าส่วนกลาง เพราะเป็นอะไรที่ยากที่สุดของการโหวตในการประชุมเจ้าของร่วมครับ และที่แย่ไปกว่านั้นคือ นอกจากไม่ให้ขึ้นแล้ว ยังไม่จ่ายอีกด้วย บางคนไม่เคยจ่ายค่าส่วนกลางเลยตั้งแต่เปิดใช้คอนโด อ้างว่าตัวเองยังมิได้มาอยู่ คราวนี้ก็อยู่ที่ความสามารถของนิติบุคคลว่าจะทวงหนี้ได้เก่งแค่ไหนละครับ

คอนโดหลังนึงที่ผมเคยอยู่ เจ้าของร่วมบางห้องค้างค่าส่วนกลางเป็นล้านบาท เนื่องจากเป็นห้อง Penthouse พื้นที่ใหญ่ค่าส่วนกลางแพง เสี่ยเจ้าของห้องซื้อเก็งกำไรไว้เฉยๆ และไม่เคยจ่ายเลยตั้งแต่มีคอนโดมาเกือบ 10 ปี ซึ่งนับเป็นความเลวร้ายที่สุดของการอยู่คอนโด ทางนิติบุคคลของผมก็ฟ้องศาลให้จ่าย ก็ไม่ยอมจ่าย จนต้องฟ้องบังคับคดีเพื่อยึดห้องเอามาขายทอดตลาด ยังไม่รู้ว่าผลจะลงเอยยังไงเพราะผมขายห้องที่นั่นไปเสียก่อน

ปัจจุบัน กฏหมายอาคารชุดบังคับให้นิติบุคคลต้องแสดงงบการเงินไว้ในที่เปิดเผย เช่น ติดไว้โถงทางเดินลิฟท์ ห้ามเก็บงุบงิบไว้ดูคนเดียว ถ้าเป็นไปได้ควรศึกษางบการเงินย้อนหลังหลายๆปียิ่งดี (ยังกะซื้อหุ้น VI เลยนิ) และถ้าได้อ่านรายงานการประชุมกรรมการ หรือการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก็จะทำให้เราเข้าใจภาพรวมของคอนโดนั้นๆได้ดีขึ้น

การสืบหาข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดเป้าหมายที่ดีอย่างหนึ่ง คือ การได้พูดคุยกับผู้คนที่อยู่อาศัยในคอนโดนั้น เพื่อจะได้ทราบข้อมูลเชิงลึก เช่น นิติบุคคลเป็นอย่างไร เขี้ยวไม๊ หรือ มีมาเฟียในตึกนี้หรือไม่

ปัจจุบันด้วยช่องทางอินเตอร์เนท เราสามารถพบ community ของผู้คนในคอนโดได้ในหลายเวปไซต์ เช่น เวป http://www.prakard.com จะแยกไว้เป็นคอนโดๆ มีครบทั้งประกาศซื้อ-ขาย-เช่า มีห้องไว้พูดคุย บ่น เม้าท์กับเพื่อนบ้าน คอนโด 1 โครงการ จะมีห้องแยก 1 ห้องไว้เลยทำให้หาข้อมูลคอนโดที่ต้องการได้ง่ายและเป็นที่นิยมครับ

พล่ามยาวอีกแล้ว กลับมาเรื่องขั้นตอนการซื้อขายคอนโดมือ 2 ต่อนะครับ

การซื้อขายคอนโดมือ 2 ต่างกับการซื้อคอนโดมือ 1 ตรงไม่ต้องมีขั้นตอนการจองและการผ่อนดาวน์
เมื่อคนซื้อและคนขายตกลงใจซื้อขายห้องกันปุ๊บ ก็ทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางมัดจำห้อง แล้วนัดวันโอนได้เลย

ขั้นตอนที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อตกลงใจซื้อขายกันปุ๊บ ผู้ขายกับผู้ซื้อก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ข้อความก็จะเขียนประมาณว่า ข้าพเจ้านายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่าผู้จะซื้อ และนายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่า ผู้จะขาย ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายคอนโดงี้ๆ ห้องเลขที่งี้ๆ ชั้นงี้ๆ เนื้อที่งี้ๆ พร้อมส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้างก็ว่าไป โดยผู้จะซื้อจะโอนภายในวันที่งี้ๆ โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนงี้ๆ มีเงื่อนไขว่า 1.ถ้าผู้จะซื้อเบี้ยวไม่มาโอนในวันนั้น ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ 2.กลับกันถ้าถึงวันนัด ผู้จะขายดันเบี้ยวไม่ยอมขายก็ต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ 3.ค่าใช้จ่ายในการโอนใครเป็นคนออก เสร็จแล้วก็เซ็นชื่อ จ่ายเงินมัดจำกันให้เรียบร้อย

– วันที่จะโอน ทั่วๆไปก็ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญา
– เงินมัดจำ ก็แล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้

หากต้องการตัวอย่างสัญญามาดู ก็ search ใน google ด้วยคำว่า “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” เดี๋ยวออกมาพรึ่บเลยครับ ก็เลือกเอามาปรับใช้ตามข้อตกลงของเรา ซึ่งแต่ละคนก็มีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป เช่น ให้เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ให้ แถมอะไรไม่แถมอะไร เป็นต้น

ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอวันโอน
– ผู้ซื้อ ถ้าไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยเอาสำเนาอช.2จากผู้ขาย นัดเจ้าหน้าที่ธนาคารไปประเมินราคา ผู้ขายก็คอยเปิดห้องให้ธนาคารเข้ามาดู
– ผู้ขาย ถ้าห้องที่ขายยังติดจำนองผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งธนาคารเก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารก็จะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ จะได้ทำเช็คตามจำนวนนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็แล้วแต่

ผู้ขายจะต้องเคลียร์หนี้ต่างๆที่มีกับนิติบุคคลให้หมด ได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าปรับต่างๆ(ถ้ามี) เพื่อขอใบปลอดหนี้ที่มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ สำคัญมากนะครับอย่าลืมเป็นอันขาด ถ้าไม่มีใบนี้กรมที่ดินจะไม่ทำการโอนให้ครับ

ขั้นตอนที่ 3 วันโอน
ผู้ซื้อผู้ขายนัดเจอกันที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ทำสัญญาซื้อขาย(คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน สัญญาซื้อขายนี้เป็นแบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน รายละเอียดยุ่บยั่บ เขียนกันมือหงิกครับ ไว้จะรู้ในวันนั้นเอง

ค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอน มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่ภายในปีนี้ (พ.ศ.2552) รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01%

– ค่าอากรแสตมป์
อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าอยากประหยัดตรงนี้ก็ไปตกลงกันก่อนระหว่างคนซื้อกับคนขาย ขอให้ทำสัญญาน้อยๆหน่อย แต่อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เดี๋ยวจะน่าเกลียด

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย อัตราจะไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กะราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองอาคารชุดมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย

– ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ0.01% อันนี้ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือเจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วยนะครับ (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)

– ค่าอื่นๆ นิดหน่อย เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน ไม่กี่สิบบาท

ค่าต่างๆเหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีเงินได้ซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่งั้นจะทะเลาะกันแหลกที่สำนักงานที่ดิน อายชาวบ้านเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆครับ

เมื่อทุกอย่างพร้อม คนพร้อม(4ฝ่าย คนซื้อ คนขาย แบ็งค์เดิม แบ็งค์ใหม่) เอกสารพร้อม พวกบัตรปชช ทะเบียนบ้าน (อย่าลืมใบปลอดหนี้) ที่ดินก็จะทำเรื่องโอนให้ ผู้ซื้อกะผู้ขายก็จ่ายเงินกัน ธนาคารใหม่กะธนาคารเก่า คนซื้อกะคนขาย ถ้าเงินเยอะก็ซื้อ cashier cheque มา อาจจะเตรียมเงินสดมาเผื่อด้วยนิดหน่อย

ขั้นตอนที่ 4 หลังวันโอน
– ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้คนซื้อ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายปลายทางก็ได้)

ปล.ขั้นตอนที่ 3 และ 4 ก็เหมือนการซื้อขายห้องมือ 1 คือสามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้นะครับ ทั้งฝั่งคนซื้อคนขาย ถ้าเรามีเอเจ่นต์เป็นคนกลางซื้อขาย ให้เอเจ่นต์ไปทำแทนก็ได้ จะได้ไม่เหนื่อยเรา

ในกรณีที่ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า ผู้ขายต้องทำเอกสารอีกฉบับหนึ่ง แจ้งผู้เช่าเดิมว่า บัดนี้ห้องนี้ได้เปลี่ยนเจ้าของไปเป็นนาย xxx ตั้งแต่วันที่งี้ๆๆ ต่อไปนี้การจ่ายเงินให้โอนไปให้เจ้าของห้องคนใหม่ที่หมายเลขบัญชีงี้ๆๆๆ การติดต่อเจ้าของห้องให้เปลี่ยนเป็นเบอร์งี้ๆๆๆ

จบแล้วครับ เดี๋ยวตอนต่อไปจะมีเรื่องอะไรมาคุยอีกคอยติดตามนะคร้าบ