รีวิวคอนโดมิเนียม Chapter One Midtown Ladprao24

ภาพหนุ่มมาดเซอร์บนจักรยานสุดเท่ที่จอดอยู่หน้าอาคารสไตล์วินเทจ ปรากฏอยู่บนบิลบอร์ดขนาดใหญ่บนถนนลาดพร้าว สะดุดตาผู้ผ่านไปมาโดยเฉพาะผม ที่ตอนแรกนึกว่าเป็นป้ายโฆษณาขายเสื้อผ้าหรือร้านขายจักรยานซะอีก ดีที่ตรงมุมเขามีโลโก้เขียนว่า Chapter One Midtown Ladprao 24 ทำให้ทราบว่าที่แท้เป็นโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่  เมื่อเพ่งพิจารณาสารที่ป้ายดังกล่าวสื่อก็เข้าใจได้ว่า  คอนโดนี้น่าจะทำมาจับกลุ่มเป้าหมายแบบไอ้หนุ่มฮิปสเตอร์ในภาพนั่นเอง เลยทำให้ผมอยากเห็นว่าหน้าตาคอนโดจะเป็นอย่างไร ช่วงนี้กระแสฮิปสเตอร์กำลังมาแรงซะด้วย..

‘ฮิปสเตอร์ คือเทรนด์ยอดนิยมของคนรุ่นใหม่’ มิตรสหายท่านหนึ่งกล่าวไว้

จริงๆประโยคข้างบนนี้ขัดแย้งในตัวเองเนื่องจาก ‘ฮิปสเตอร์’ โดยเนื้อแท้แล้วแอนตี้ ‘Mass’ มากๆ ฮิปสเตอร์เป็นคำเรียกคนที่มีความเป็นตัวของตัวเองสูง มีความคิดสร้างสรรค์ ปฏิเสธกระแสหลัก (Main stream) ดำเนินวิถีชีวิตแบบ Slow life นิยมของเก่าๆซีดๆ มีจิตวิญญาณขบถซึ่งแสดงออกมาทางการแต่งตัว เสื้อผ้าหน้าผม และไลฟ์สไตล์ ที่ไม่เหมือนใครแต่ไม่น่าเกลียดเพราะทุกอย่างถูกคัดสรรมาอย่างดี ดูปุ๊บรู้เลยว่านี่คือ ‘ฮิปสเตอร์’

ภาพการ google คำว่า ฮิปสเตอร์

แต่ด้วยความที่มันเท่ มันเก๋ มันคูล มันแนว มันดูมี’อะไร’ ในที่สุดความฮิปๆชีคๆซีดๆจางๆของฮิปสเตอร์ได้กลายเป็นกระแสให้ชาวบ้านร้านตลาดลอกเลียนแบบ ทำตามจน ณ วันนี้ Hipsterได้กลายเป็น Trend นำสมัยไปแล้วโดยสมบูรณ์ (ซะงั้น)

ผลิตภัณฑ์เพื่อชาวฮิปสเตอร์ได้ทยอยออกมาสนองความต้องการของทั้งฮิปสเตอร์แท้ และฮิปสเตอร์วอนนาบี ไม่ว่าจะเป็นเสื้อผ้า ยีนส์เฟด หนวดปลอม แว่นตากรอบหนา จักรยาน ร้านกาแฟดริป ร้านหนังสือเก่าที่จำหน่าย a-day และ Kinflok เป็นหลัก ร้านแผ่นไวนิล กล้องฟิล์ม รองเท้า กระเป๋าหนังตลอดจนผลิตภัณฑ์สไตล์วินเทจย้อนยุคทุกชนิด ของกินลีนๆคลีนๆ เพื่อการใส่ใจดูแลสุขภาพ เรียกว่ามาทั้งทีก็ต้องมาให้ครบปัจจัยสี่ อาหาร ยา เครื่องนุ่งห่ม ก็มีหมดแล้ว แล้วทำไมที่อยู่อาศัยจะมีไม่ได้ล่ะ จัดมา

“ค อ น โ ด เ พื่ อ ช า ว ฮิ ป ส เ ต อ ร์”

Chapter One Midtown Ladprao24 ของพฤกษาเรียลเอสเตท เสนอคอนโดมิเนียม 37 ชั้น ในสไตล์นิวยอร์ค-อินดัสเตรียล ล๊อฟท์ ผมนี่เห็นภาพตีฟโครงการปั้บถึงกับร้องว่า เฮ้ย นี่มันใช่เลย คอนโดสำหรับฮิปสเตอร์จำแลงอย่างเรานี่หว่า ว่าแล้วก็รีบพุ่งเข้าไปที่ Site เพื่อขอชมห้องตัวอย่างทันที

Location

โครงการอยู่ตรงซอยลาดพร้าว 24 ห่างจุดขึ้นลงรถใต้ดินสถานีลาดพร้าวประมาณ 150 เมตร ในแง่ทำเลถือว่าดีเยี่ยม เดินทางสะดวกทั้งรถยนต์และรถไฟฟ้า โครงการติดถนนใหญ่ลาดพร้าวแม้ว่าหน้าทางเข้าแคบไปหน่อย แต่ด้วยความเป็นตึกสูงถึง 37 ชั้น ทำให้ Exposure ไม่มีปัญหา ยังไงก็มองเห็น ไม่เป็นคอนโดมิเนียมที่โลกลืม

ในละแวกใกล้เคียงมีโครงการสวนลุมไนท์บาซ่าร์รัชดา ซึ่งย้ายมาจากสวนลุมไนท์เดิม(สวนลุมพินีเก่า) กำลังก่อสร้างอยู่ เกือบจะเสร็จแล้ว ถ้าโครงการนี้เปิดเมื่อไรจะเป็นผลดีต่อย่านรัชดาลาดพร้าวมาก รวมทั้งมีผลต่อราคาคอนโดมิเนียมในย่านนี้ด้วย เพราะโครงการเต็มไปด้วยที่กิน ที่เที่ยว ที่ช๊อปปิ้งมหาศาล และรวมถึงกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าคนรุ่นใหม่ซึ่งบางส่วนจะมาเป็นลูกค้าคอนโดย่านนี้ ทั้งเช่าและทั้งซื้ออยู่เอง น่าจะเพิ่มความคึกคักให้บริเวณนี้เป็นอย่างมาก ก็ต้องลุ้นกันต่อไปว่าสวนลุมไนท์จะเปิดได้เมื่อไร

แอนิเมชั่นของโครงการ ดูเพลินดีฮะ

หน้าตาของคอนโด ออกแบบมาได้อย่างมีสไตล์ แนว Industrial Loft นี่ผมชอบเป็นการส่วนตัวเนื่องจากมีความรู้สึกว่าสไตล์นี้มันไม่ค่อยน่าเบื่อเหมือนแนว Modern ทั่วไป หรือแนว Fluid สเปซเลื่อนไหลซ่อนไฟLED ซึ่งฮิตในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ตอนนี้ก็เริ่มน่าเบื่อแล้วเช่นกัน แนว Loftๆ นี่ละอยู่ยั้งยืนยงกว่า แถมยิ่งเก่ายิ่งสวย อยู่ไปนานๆสีถลอกหน่อย กลายเป็นยิ่งเท่ห์เข้าไปอีก(ฮา) ซึ่งเป็นไปไม่ได้สำหรับการตกแต่งแนวอื่น สีเฝดสีลอกเป็นต้องวิ่งทาใหม่กันวุ่นวาย สไตล์การตกแต่งแนว Loft จึงเป็นที่ถูกใจของฮิปสเตอร์ ร้านกาแฟเท่ๆเก๋ๆสมัยนี้นิยมแต่งร้านสไตล์ “แกล้งเก่า” แบบนี้กันทั้งนั้น อิฐโชว์แนวต้องมา ฝ้าเปลือยต้องมา ประตูหน้าต่างเหล็กต้องมี โครงการ Midtown นี้ก็จัดเต็มตามนั้นเลยฮะ ดูจาก Rendering แล้วแบบว่าซี๊ดมาก (ถ้าของจริงออกมาเหมือนในตีฟนะ)

มาดูรายละเอียดคอนโดจากเวปไซต์ของโครงการกันก่อน

Fact sheet

• พื้นที่โครงการ        2-3-31.9 ไร่ หรือ 1,131.9 ตารางวา
• ลักษณะโครงการ  อาคารชุดพักอาศัยสูง 37 ชั้น 1 อาคาร และอาคารจอดรถยนต์ สูง 7 ชั้น 1 อาคาร (อยู่ด้านหลัง)
• จำนวนยูนิต            517 ยูนิต
• ลักษณะห้องชุด
  • Studio                   ขนาดพื้นที่ 23.71 – 24.15ตารางเมตร
  • 1 ห้องนอน              ขนาดพื้นที่ 29.61 – 38.66 ตารางเมตร
  • 2 ห้องนอน              ขนาดพื้นที่ 58.64ตารางเมตร
• การตกแต่ง             ตกแต่งพร้อมอยู่ (Fully Furnished)
• ราคา                        เริ่ม 2.4 ล้านบาท เฉลี่ยประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตร
• ก่อสร้าง                   เริ่มต้นปี 2558 – ต้นปี 2560
• Project concept     แชปเตอร์วัน มิดทาวน์ คอนโดมิเนียมพร้อมตกแต่ง แนว Industrial Loft สูง 37 ชั้น ติด MRT สถานีลาดพร้าว ออกแบบสำหรับคนรุ่นใหม่ที่มีแนวคิดในการใช้ชีวิตที่แตกต่าง ภายในโครงการมี Facilities สำหรับรองรับไลฟ์สไตล์คนเมืองครบครัน อาทิเช่น High Ceiling Lobby สไตล์ Industrial Loft, Sky Pool, Sky Fitness, Sky Terrace บนชั้นดาดฟ้า พร้อม Tennis Court เป็นต้น

 

Planning

แปลนส่วนพักอาศัย ลักษณะ Double-corridor ทำได้ดีพอใช้ ไม่ยาวเกินไป ไม่ยึกยักวกวน มีช่องเปิดช่องแสง ไม่อับทึบเหมือนคอนโดตัวก่อนๆ ซึ่งผมด่าไว้เยอะเลยเช่นที่ Seed Memories Siam หรือของเจ้าอื่นอย่าง Noble Recole เพราะการไม่มีช่องเปิดตรง corridor นั้นไม่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับสภาพอากาศร้อนชื้นอย่างประเทศไทย คอนโดที่ไม่มีการระบายอากาศตรง corridor เมื่อผ่านไปหลายๆปี โถงทางเดินจะมีกลิ่นอับ อบอวลด้วยกลิ่นจักกะแร้บูดของลูกบ้านและยาม ผสมกลิ่นผ้าขี้ริ้วเน่าของแม่บ้านทำให้วิงเวียนศีรษะเมื่อเดินผ่าน

ลิฟท์ 3 ตัว + ลิฟท์ขนของ 1 ตัว แถมยังแยกตึกจอดรถออกไปด้านหลัง มีลิฟท์อีก 2 ตัว waiting time ของลิฟท์อยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน

Orientation
อาคารมีลักษณะแคบยาว หันด้านยาวเจอทิศตะวันออก-ตะวันตกเต็มๆ ห้อง One-bedroom หันไปตะวันออกและใต้  ห้อง Studio เจอทิศตะวันตก ส่วน Two-bedroom ได้ 3 ทิศ เหนือ-ออก-ตก เลย ห้องที่หันไปทิศตะวันตกก็แน่นอนว่าช่วงบ่ายร้อนตับแลบแน่ แต่ดูจากแผนที่แล้วท่าทางวิวจะสวยอยู่ เห็นตึกสูงๆแถวลาดพร้าว จตุจักรเยอะเลย ก็พอชดเชยได้บ้าง  เรื่องร้อนก็ติดม่านใส่ blackout จะช่วยป้องกันความร้อนได้เยอะครับ

 

Facilities

โครงการให้สระว่ายน้ำบนชั้นดาดฟ้าชั้น 36 ทั้งชั้น ดูจาก perspective อลังการน่าลงไปว่ายเล่นมาก Fitness อยู่ชั้น 37 แถมมีสนามเทนนิสบนหลังคาตึกจอดรถด้วย เป็น Gimmick เล็กๆไว้เอาใจฮิปสเตอร์คนรุ่นใหม่ที่ใส่ใจกีฬาและสุขภาพ ไม่ค่อยเห็นคอนโดสมัยนี้ให้สนามเทนนิสเท่าไรนัก การมีที่เล่นเทนนิสก็เป็นจุดขายที่ดีอันนึงแต่ตอนเปิดคอนโดใหม่ๆคงตบตีแย่งกันเล่นน่าดู เพราะมันมีแค่สนามเดียว!

 

Room Analysis

มาดู Planing ในส่วนห้องพักกันบ้าง

โครงการมีห้อง 3 แบบ คือ สตูดิโอ 24 ตร.ม. , One-Bedroom 30 ตร.ม. และ Two-Bedroom 58 ตร.ม.
สตูดิโอ เหมาะสำหรับคนโสด 1BR เหมาะสำหรับหนุ่มสาวอยู่กันเป็นคู่ และ 2BR เหมาะสำหรับครอบครัวที่มีลูก 1-2 คน
เห็นขนาดพื้นที่แล้วหลายคนคงเพลีย ว่าเฮ้อคอนโดสมัยนี้เนื้อที่เล็กลงเรื่อยๆ แต่โครงการนี้เขาขายแบบ Fully Furnished มีเฟอร์นิเจอร์บิ๊วอินในห้องเรียบร้อยแล้ว ทำให้แลดูไม่อึดอัดนัก เพราะดีไซเน่อร์จัดวางตำแหน่ง+กำหนดขนาดเฟอร์นิเจอร์ในห้องมาได้ลงตัวเกือบหมด การปรับเปลี่ยนตกแต่งตามสไตล์ที่ใจชอบเพื่อการ “ใช้ชีวิตอย่างแตกต่าง” ตามคอนเส็ปที่เจ้าของโครงการโม้ไว้ใน Fact sheet จึง “ทำไม่ได้” 555 หรือทำได้แต่เสียตังค์ค่ารื้อค่าทำใหม่ ประเด็นนี้ไม่รู้ว่าทางพฤกษามีทางออกให้หรือไม่ ไม่เอาเฟอร์นิเจอร์ อยากแต่งห้องเอง ลดราคาให้ได้หรือเปล่า ผมก็ลืมถามน้องเซลส์แต่คาดว่าคงไม่ได้ หรืออาจจะได้แต่ไม่ลดราคา (ฮา)

One bedroom

ออกแบบได้น่ารัก มีลูกเล่นยึกยักผนังให้เข้ากับโต๊ะวางทีวี ทำให้ดูเป็นสัดส่วนกลมกลืนไปกับกำแพง เช่นเดียวกับตำแหน่งวางตู้เย็นที่ขยักผนังเข้าไปเป็นช่องทำให้ดูเรียบร้อยลงตัว พื้นที่ 30 ตารางเมตรถูกจัดวางได้เต็มประสิทธิภาพ ไม่เหลือที่ว่างเปล่าประโยชน์เลย เครื่องซักผ้ากำหนดให้วางไว้ตรงระเบียงซึ่งอันนี้ผมชอบกว่าแบบก่อนๆที่วางไว้ตรงเคาน์เตอร์ครัว สุ่มเสี่ยงน้ำรั่วลงพื้นลามิเนตพัง แถมเวลาปั่นแห้งยังหนวกหูรบกวนการดูทีวีมาก น่าจะย้ายไปอยู่ระเบียงตั้งนานแล้ว เครื่องซักผ้าอยู่ที่ระเบียงมีข้อดีอีกอย่างคือทำให้เลือกใช้ได้ทั้งแบบฝาหน้าและฝาบน ตามไลฟ์สไตล์ของแต่ละคน ส่วนตัวผมๆชอบฝาบนมากกว่าเพราะซักผ้าได้เร็วและขนาดใหญ่ ผ้านวมผ้าปูที่นอนก็ซักได้ไม่เปลืองค่าส่งซัก

ชุดครัว ให้ครบชุดทั้งเตา เครื่องดูดควัน เป็นรุ่นดูดควันออกระเบียง คาดว่าปรับปรุงจากการโดนลูกค้าด่าในคอนโดรุ่นก่อนๆที่ให้แบบหมุนวนอากาศ ซึ่งไม่เวิกอย่างแรง ลูกค้าต้องมาต่อท่อดูดควันกันวุ่นวาย แต่จุดที่ต้องปรับปรุงคือ เตาไมโครเวฟติดตั้งสูงไปหน่อย สาวตัวสั้นมีปัญหาแน่ๆ ต้มมาม่าในไมโครเวฟเวลาหยิบออกมาถ้าจัดระเบียบร่างกายไม่ดีอาจมีหกราดหน้าตาแหกได้ ผมไม่แน่ใจว่าห้องตัวอย่างรีบติดตั้งหรืออาจจะติดผิด เพราะแค่เลื่อนชุดตู้ด้านบนลงมาซัก 10 ซม.น่าจะแก้ปัญหานี้ได้แล้ว

ห้องนอน วางเตียงขนาด 5 ฟุตไว้ให้ ถ้าใครอยากเปลี่ยนเป็น 6 ฟุตก็พอทำได้เพราะยังมีสเปซว่างด้านข้างนิดหน่อย แต่อาจจะดูคับห้องไปบ้าง
มีจุดที่ผมไม่ชอบคือ ตำแหน่งคอยล์เย็นเครื่องแอร์ ทิศทางมันเป่าใส่หน้าคนนอนเต็มๆ น่าจะย้ายไปด้านข้างมากกว่า แอร์เป่าหน้าคนนอนไม่สบายครับ มีโอกาสเป็นหวัดง่ายกว่าด้วย แล้วลูกบ้านขี้มูกยืดก็จะด่าแม่คนออกแบบไปตลอดชาติ จุดนี้แก้ไขเถอะครับยังมีเวลา

โต๊ะกินข้าวที่หายไป?
ตอนที่ผมเข้าไปชมห้องตัวอย่างแบบ One-Bedroom ก็สงสัยอยู่ว่า ทำไมแค่ 30 ตารางเมตร มันจัดห้องเป็น 1 ห้องนอนได้แบบโล่งๆ เหลือๆจังฟะ พอดูอีกที อ้าว ไม่มีโต๊ะทานข้าวแฮะ มิน่า ห้องโล่งโปร่งสบายเชียว พอถามน้องเซลส์ก็ได้คำตอบว่า โต๊ะที่ติดกับโซฟานั่งเล่นนั่นแหละ ดีไซเน่อร์กำหนดให้เป็นโต๊ะทำงาน+กินข้าวไปด้วยพร้อมกัน

เมื่อคิดถึง Life style ของหนุ่มสาวปัจจุบัน ที่ต่างคนต่างออกไปทำงานนอกบ้าน ทานข้าวเย็นนอกบ้านซะเป็นส่วนใหญ่ หรือซื้ออาหารสำเร็จรูปมากินที่บ้านก็เวลาไม่ตรงกันอีก หรือต่อให้อยู่พร้อมกันต่างคนต่างก็จิ้มจอ Gadget ของตัวเอง กินไปจิ้มไป การออกแบบโต๊ะกินข้าวแบบนี้อาจจะเป็นคำตอบที่ถูกต้องของสังคมเสพติดโซเชียวก็เป็นได้ (หดหู่เนาะ) แต่เอาจริงๆยังสามารถลากโต๊ะออกมาวางหัน 90 องศาทำเป็นโต๊ะทานข้าวสำหรับ 3-4 คน ได้นะ (มีคนนึงนั่งบนโซฟา) เวลามีเพื่อนมาเที่ยวบ้านหรือจัดปาร์ตี้เล็กๆ ก็พอกล้อมแกล้มไปได้

---

 

 

Studio

ห้องสตูดิโอ 24 ตารางเมตร ออกแบบมาได้ดีพอใช้ พื้นที่ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ราคาเริ่มต้น 2.4 ล้าน (น่าจะชั้นล่างสุด) สำหรับผู้ที่งบประมาณจำกัด ก็เป็นทางเลือกที่ดี

ชุดครัวสำหรับห้องแบบสตูดิโอ มีไมโครเวฟแต่ไม่มีเตาไฟฟ้าและเครื่องดูดควันให้ เนื่องจากพื้นที่แคบเกินไป ถ้าชอบทำครัวอย่าเลือกซื้อห้อง type นี้

ข้อเสียอีกอย่างสำหรับแปลนห้องนี้ คือ ห้องน้้ำวางอ่างล้างหน้าไว้ตรงข้ามกับส้วม ทำให้การเข้าห้องน้ำพร้อมกัน 2 คนไม่สะดวก อยากรู้ว่าไม่สะดวกอย่างไรก็ลองไปเข้าดูในห้องตัวอย่างนะครับ มันประดักประเดิดบอกไม่ถูก ประมาณว่าคนนึงแปรงฟันอยู่แล้วเกิดตดออกมาจะทำให้อีกคนที่นั่งฉี่อยู่สลบเหมือดได้ (เข้าเต็มๆหน้า)

---

 

Two-bedroom

ห้องแบบสองห้องนอน ห้องนี้จัดได้ลงตัวมาก แถมได้ผนังติดภายนอกถึง 3 ด้าน ทำให้ทุกห้องได้แสงธรรมชาติ แม้แต่ห้องน้ำในห้องนอนใหญ่ยังมีหน้าต่าง ซึ่งจุดนี้ทำให้ห้องน้ำถูกสุขอนามัยไฮจีน ชอบฮะ

นอกจากนี้ดีไซเน่อร์ยังจัดบริเวณโถงทางเข้าเป็นตู้รองเท้าและเบาะนั่งสำหรับใส่รองเท้าด้วย  เลยเป็นห้อง type เดียวในตึกที่มีตู้เก็บรองเท้าเป็นสัดเป็นส่วน  ส่วนห้องแบบอื่นๆก็ปล่อยตามยถากรรมกันไป  ใครชอบความเรียบร้อยก็ไปหาซื้อตู้รองเท้ามาติดเอาเอง

Tone การตกแต่งของทุกห้องจะเป็นแนวอุ่นๆวอร์มๆ สีไม้เป็นน้ำตาลซีด เข้ากับวอลล์เปเปอร์ลายอิฐโชว์แนว ล้อไปกับตีมการตกแต่งโดยรวมของตึก สีและลายสวยดี ดูเผินๆเหมือนอิฐมากแต่ห้ามจับห้ามลูบเพราะความจริงจะเปิดเผย

จากการสำรวจห้องตัวอย่างแล้ว ขอแนะนำว่า คนใจอ่อนอย่าเข้ามาดูโครงการเด็ดขาดฮะ เดี๋ยวจะเผลอไผลจองห้องไปไม่รู้ตัว

บทสรุป

ChapterOne Midtown Ladprao24 คอนโดเพื่อคนรุ่นใหม่ที่มีแนวคิดในการใช้ชีวิตที่แตกต่าง ทำออกมาได้ “แตกต่าง” อย่างชัดเจนในส่วนของล๊อบบี้ และพื้นที่ส่วนกลาง แต่ในส่วนห้องพัก แม้จะพยายาม”แตกต่าง” แต่ทำออกมายังไม่โดดเด่นนัก ได้แค่ “กลิ่นๆ ผิวๆ” แต่ก็เข้าใจได้ว่าการสร้างคอนโดออกมาขาย “แมส” จะให้นอกกระแสมากนัก อาจจะขายไม่ออกได้ เลยต้องทำแบบ ก้ำกึ่งๆ ไปไม่สุดทางอย่างที่เห็น

สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง
ถ้าถามว่าคอนโดนี้สวยไหม ตอบว่า สวย เสร็จแล้วจะน่าอยู่ไหม ตอบว่า น่าอยู่แน่นอน จากประสบการณ์ที่เคยซื้อคอนโดของทีม 2 พฤกษา (Styish Residence) ผมมั่นใจว่า งานออกมาสวยงามเหมือนในภาพ Rendering แน่ๆ ทีมนี้เค้า passion เยอะ ส่วนในข้อบกพร่องในอดีตที่เคยเจอมา ผมเห็นความพยายามที่จะแก้ไขปรากฏอยู่ในผลงานตัวใหม่ๆของทีมนี้เค้าเรื่อยๆนะ พูดง่ายๆคือทีมนี้เขาเป็นน้ำไม่เต็มแก้ว พร้อมรับฟังคำติชมจากลูกค้าและนำไปปรับปรุงเสมอ จึงคิดว่า Midtown น่าจะออกมาดูดีเหมือนตีฟ  เป็นคอนโดที่คนซื้อภูมิใจที่ได้เป็นเจ้าของ อวดเพื่อนฝูงได้ไม่อายใคร

ส่วนในแง่การลงทุน ซื้อไว้จะราคาขึ้นไหม ผมคิดว่า แม้ว่าราคาตั้งจะอยู่ 120,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งนับว่าสูงมากสำหรับลาดพร้าว แต่โครงการ The Whisdom ของแมกโนเลีย ที่อยู่ใกล้ๆกัน กำลังจะเปิดโครงการในเดือนกุมภานี้ ราคาที่เปิดออกมาคือ 140,000-150,000 บาทต่อตร.ม.ซึ่งสูงกว่าอีก ข้อได้เปรียบของ The Whisdom คือพี่แกอยู่ตรงสี่แยกแบบติดทางขึ้นลงรถไฟฟ้าเลย ส่วนตัวผมไม่ค่อยซีเรียสเพราะระยะเดิน 150 เมตร สำหรับผมถือว่ารับได้ไม่ต่างกันนัก การอยู่ใกล้ถนนมากเกินไปก็มีข้อเสียเรื่องเสียงและฝุ่นควันรบกวน  ส่วนในแง่หน้าตา ตัว The Whisdom ทำออกมาแนวแสนสิริ คือ โมเดิ้น หรูหรา อลังการ อันนี้ก็แล้วแต่คนชอบ ผมยังไม่เห็น rendering และห้องตัวอย่าง เลยยังตอบไม่ได้ ผ่านไปเห็นกำลังเร่งก่อสร้างกันอยู่ แต่ถ้ากล้าตั้งราคาขนาด 150 k กับทำเลลาดพร้าว คงไม่กล้าทำของห่วยออกมาแน่ๆ
ทั้งสองโครงการนี้ ผมคิดว่าภาพรวมเมื่อตึกเสร็จออกมาน่าอยู่สูสีกัน ดังนั้นถ้า The Whisdom เปิดขายแล้วยอดวิ่งฉลุย ตัว Midtown จะกลายเป็นราคาถูกไปเลย

สงครามคอนโด ณ สีแยกนี้ยังมีอีกหลายยก ถ้ารถไฟฟ้าสายสีเหลืองอนุมัติเมื่อไรรับรองเดือดกว่านี้อีก รอดูกันต่อไปฮะ

ภาพและ Animation นำมาจากเวป http://www.stylishresidences.com/th/ChapterOneMidtownLadprao24.html ครับ

 

06 การซื้อคอนโดมิเนียมมือ 2

การซื้อคอนโดมือ 2 นั้น ง่ายในการวิเคราะห์ทำเล และวิเคราะห์ห้อง เพราะเราสามารถขึ้นไปสำรวจ และสัมผัสตัวห้องจริง ในบรรยากาศจริง ไม่ต้องดูแต่ในภาพจำลอง perspective เหมือนการซื้อคอนโดใหม่ ที่มีให้ดูแค่โบรชัวร์ที่มีแต่ความเพ้อฝัน สวยงาม กว้างขวางโออ่ากว่าความเป็นจริง คนที่ต่อมจินตนาการบกพร่องอาจจะโดนคอมพิวเตอร์หลอกได้ง่าย การบุกขึ้นไปบนอาคารที่สร้างเสร็จแล้วให้คุณสัมผัสได้ในหลายมิติ เช่น รูปร่างหน้าตาห้องและของตึก สภาพการจราจร บรรยากาศการอยู่อาศัย ผู้คนในนั้น กลิ่น เสียง สัมผัส หรือแม้แต่มิติที่เหนือมนุษย์ (กุ๊ก..กู๊ก..กู๋)

ในการสำรวจห้องเป้าหมายนั้น ขึ้นตอนต่างๆก็คล้ายกับการตรวจรับห้องในกรณีซื้อห้องใหม่ (ซึ่งจะกล่าวถึงใน blog ต่อไป) แต่ควรเน้นไปที่ตรวจการรั่วซึมของน้ำตามจุดสำคัญเช่น ใต้ซิงค์ หรือผนังที่ติดกับภายนอก ดูว่า wallpaper มีคราบน้ำหรือไม่ เพราะการซ่อมแซมเรื่องที่เกี่ยวกับน้ำเป็นเรื่องยุ่งยากและไม่ค่อยจบง่ายๆครับ ตรวจสภาพอุปกรณ์ต่างๆในห้องน้ำ และเฟอร์นิเจอร์ built-in ว่าทรุดโทรมแค่ไหน ต้องซ่อมอีกซักกี่บาท ข้อมูลเหล่านี้ก็เพื่อการต่อรองราคาให้ยุติธรรมทั้งสองฝ่ายไงครับ

การเยี่ยมชมคอนโดนั้น อย่าดูแค่เฉพาะตัวห้องที่จะซื้อนะครับ ควรดูพื้นที่ส่วน Facilities ส่วนกลางทั้งหลายอันได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ตลอดจนสำนักงานนิติบุคคลด้วย เพราะการเลือกซื้อคอนโดมือ 2 จุดสำคัญที่ต้องดูจุดหนึ่ง คือ สถานะการเงินของคอนโดนั้น โดยสามารถดูได้จากรายงานงบการเงินของนิติบุคคล การดูงบการเงินนั้นถ้าเอาแบบคร่าวๆก็ดูรายรับรายจ่าย รายรับควรมากกว่ารายจ่ายพอสมควร ยิ่งมากยิ่งดี และมีเงินกองกลางเหลือในบัญชีเยอะๆ เพราะนั่นหมายถึงกำไรของคนซื้อ

อธิบายง่ายๆคือ สมมติว่าตอนคอนโดเสร็จใหม่ๆ มีเงินส่วนกลาง 1 ล้าน ผ่านไป 5 ปี รายรับจากค่าส่วนกลางมากกว่ารายจ่ายทุกเดือน จนเงินกองกลางเพิ่มเป็น 5 ล้าน คนที่ซื้อต่อก็จะได้อานิสงค์มีเงินกองกลางใน 5 ล้านนั้นโดยไม่ต้องจ่ายซักกะบาท (เพราะเจ้าของคนเก่าจ่ายแทนไว้แล้ว) ตรงข้ามกับคอนโดที่งบการเงินกระท่อนกระแท่น รายได้น้อยกว่ารายจ่าย ชักหน้าไม่ถึงหลัง คอนโดลักษณะนี้สังเกตง่ายคือ ตัวตึกจะดูทรุดโทรม สีไม่เคยทาใหม่ ตึกร้าวไม่เคยซ่อม น้ำรั่ว ไฟตึกเปิดน้อยที่สุด เพราะเงินไม่มีจ่ายค่าไฟ ถ้าเจอแบบนี้ควรหลีกเลี่ยงให้ห่าง อย่าไปหวังลมๆแล้งๆว่าเราซื้อไปแล้วจะเข้าไปพัฒนา หรือไปโหวตให้ขึ้นค่าส่วนกลาง เพราะเป็นอะไรที่ยากที่สุดของการโหวตในการประชุมเจ้าของร่วมครับ และที่แย่ไปกว่านั้นคือ นอกจากไม่ให้ขึ้นแล้ว ยังไม่จ่ายอีกด้วย บางคนไม่เคยจ่ายค่าส่วนกลางเลยตั้งแต่เปิดใช้คอนโด อ้างว่าตัวเองยังมิได้มาอยู่ คราวนี้ก็อยู่ที่ความสามารถของนิติบุคคลว่าจะทวงหนี้ได้เก่งแค่ไหนละครับ

คอนโดหลังนึงที่ผมเคยอยู่ เจ้าของร่วมบางห้องค้างค่าส่วนกลางเป็นล้านบาท เนื่องจากเป็นห้อง Penthouse พื้นที่ใหญ่ค่าส่วนกลางแพง เสี่ยเจ้าของห้องซื้อเก็งกำไรไว้เฉยๆ และไม่เคยจ่ายเลยตั้งแต่มีคอนโดมาเกือบ 10 ปี ซึ่งนับเป็นความเลวร้ายที่สุดของการอยู่คอนโด ทางนิติบุคคลของผมก็ฟ้องศาลให้จ่าย ก็ไม่ยอมจ่าย จนต้องฟ้องบังคับคดีเพื่อยึดห้องเอามาขายทอดตลาด ยังไม่รู้ว่าผลจะลงเอยยังไงเพราะผมขายห้องที่นั่นไปเสียก่อน

ปัจจุบัน กฏหมายอาคารชุดบังคับให้นิติบุคคลต้องแสดงงบการเงินไว้ในที่เปิดเผย เช่น ติดไว้โถงทางเดินลิฟท์ ห้ามเก็บงุบงิบไว้ดูคนเดียว ถ้าเป็นไปได้ควรศึกษางบการเงินย้อนหลังหลายๆปียิ่งดี (ยังกะซื้อหุ้น VI เลยนิ) และถ้าได้อ่านรายงานการประชุมกรรมการ หรือการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก็จะทำให้เราเข้าใจภาพรวมของคอนโดนั้นๆได้ดีขึ้น

การสืบหาข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดเป้าหมายที่ดีอย่างหนึ่ง คือ การได้พูดคุยกับผู้คนที่อยู่อาศัยในคอนโดนั้น เพื่อจะได้ทราบข้อมูลเชิงลึก เช่น นิติบุคคลเป็นอย่างไร เขี้ยวไม๊ หรือ มีมาเฟียในตึกนี้หรือไม่

ปัจจุบันด้วยช่องทางอินเตอร์เนท เราสามารถพบ community ของผู้คนในคอนโดได้ในหลายเวปไซต์ เช่น เวป http://www.prakard.com จะแยกไว้เป็นคอนโดๆ มีครบทั้งประกาศซื้อ-ขาย-เช่า มีห้องไว้พูดคุย บ่น เม้าท์กับเพื่อนบ้าน คอนโด 1 โครงการ จะมีห้องแยก 1 ห้องไว้เลยทำให้หาข้อมูลคอนโดที่ต้องการได้ง่ายและเป็นที่นิยมครับ

พล่ามยาวอีกแล้ว กลับมาเรื่องขั้นตอนการซื้อขายคอนโดมือ 2 ต่อนะครับ

การซื้อขายคอนโดมือ 2 ต่างกับการซื้อคอนโดมือ 1 ตรงไม่ต้องมีขั้นตอนการจองและการผ่อนดาวน์
เมื่อคนซื้อและคนขายตกลงใจซื้อขายห้องกันปุ๊บ ก็ทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางมัดจำห้อง แล้วนัดวันโอนได้เลย

ขั้นตอนที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อตกลงใจซื้อขายกันปุ๊บ ผู้ขายกับผู้ซื้อก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ข้อความก็จะเขียนประมาณว่า ข้าพเจ้านายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่าผู้จะซื้อ และนายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่า ผู้จะขาย ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายคอนโดงี้ๆ ห้องเลขที่งี้ๆ ชั้นงี้ๆ เนื้อที่งี้ๆ พร้อมส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้างก็ว่าไป โดยผู้จะซื้อจะโอนภายในวันที่งี้ๆ โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนงี้ๆ มีเงื่อนไขว่า 1.ถ้าผู้จะซื้อเบี้ยวไม่มาโอนในวันนั้น ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ 2.กลับกันถ้าถึงวันนัด ผู้จะขายดันเบี้ยวไม่ยอมขายก็ต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ 3.ค่าใช้จ่ายในการโอนใครเป็นคนออก เสร็จแล้วก็เซ็นชื่อ จ่ายเงินมัดจำกันให้เรียบร้อย

– วันที่จะโอน ทั่วๆไปก็ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญา
– เงินมัดจำ ก็แล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้

หากต้องการตัวอย่างสัญญามาดู ก็ search ใน google ด้วยคำว่า “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” เดี๋ยวออกมาพรึ่บเลยครับ ก็เลือกเอามาปรับใช้ตามข้อตกลงของเรา ซึ่งแต่ละคนก็มีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป เช่น ให้เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ให้ แถมอะไรไม่แถมอะไร เป็นต้น

ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอวันโอน
– ผู้ซื้อ ถ้าไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยเอาสำเนาอช.2จากผู้ขาย นัดเจ้าหน้าที่ธนาคารไปประเมินราคา ผู้ขายก็คอยเปิดห้องให้ธนาคารเข้ามาดู
– ผู้ขาย ถ้าห้องที่ขายยังติดจำนองผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งธนาคารเก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารก็จะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ จะได้ทำเช็คตามจำนวนนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็แล้วแต่

ผู้ขายจะต้องเคลียร์หนี้ต่างๆที่มีกับนิติบุคคลให้หมด ได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าปรับต่างๆ(ถ้ามี) เพื่อขอใบปลอดหนี้ที่มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ สำคัญมากนะครับอย่าลืมเป็นอันขาด ถ้าไม่มีใบนี้กรมที่ดินจะไม่ทำการโอนให้ครับ

ขั้นตอนที่ 3 วันโอน
ผู้ซื้อผู้ขายนัดเจอกันที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ทำสัญญาซื้อขาย(คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน สัญญาซื้อขายนี้เป็นแบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน รายละเอียดยุ่บยั่บ เขียนกันมือหงิกครับ ไว้จะรู้ในวันนั้นเอง

ค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอน มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่ภายในปีนี้ (พ.ศ.2552) รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01%

– ค่าอากรแสตมป์
อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าอยากประหยัดตรงนี้ก็ไปตกลงกันก่อนระหว่างคนซื้อกับคนขาย ขอให้ทำสัญญาน้อยๆหน่อย แต่อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เดี๋ยวจะน่าเกลียด

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย อัตราจะไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กะราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองอาคารชุดมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย

– ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ0.01% อันนี้ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือเจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วยนะครับ (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)

– ค่าอื่นๆ นิดหน่อย เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน ไม่กี่สิบบาท

ค่าต่างๆเหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีเงินได้ซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่งั้นจะทะเลาะกันแหลกที่สำนักงานที่ดิน อายชาวบ้านเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆครับ

เมื่อทุกอย่างพร้อม คนพร้อม(4ฝ่าย คนซื้อ คนขาย แบ็งค์เดิม แบ็งค์ใหม่) เอกสารพร้อม พวกบัตรปชช ทะเบียนบ้าน (อย่าลืมใบปลอดหนี้) ที่ดินก็จะทำเรื่องโอนให้ ผู้ซื้อกะผู้ขายก็จ่ายเงินกัน ธนาคารใหม่กะธนาคารเก่า คนซื้อกะคนขาย ถ้าเงินเยอะก็ซื้อ cashier cheque มา อาจจะเตรียมเงินสดมาเผื่อด้วยนิดหน่อย

ขั้นตอนที่ 4 หลังวันโอน
– ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้คนซื้อ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายปลายทางก็ได้)

ปล.ขั้นตอนที่ 3 และ 4 ก็เหมือนการซื้อขายห้องมือ 1 คือสามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้นะครับ ทั้งฝั่งคนซื้อคนขาย ถ้าเรามีเอเจ่นต์เป็นคนกลางซื้อขาย ให้เอเจ่นต์ไปทำแทนก็ได้ จะได้ไม่เหนื่อยเรา

ในกรณีที่ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า ผู้ขายต้องทำเอกสารอีกฉบับหนึ่ง แจ้งผู้เช่าเดิมว่า บัดนี้ห้องนี้ได้เปลี่ยนเจ้าของไปเป็นนาย xxx ตั้งแต่วันที่งี้ๆๆ ต่อไปนี้การจ่ายเงินให้โอนไปให้เจ้าของห้องคนใหม่ที่หมายเลขบัญชีงี้ๆๆๆ การติดต่อเจ้าของห้องให้เปลี่ยนเป็นเบอร์งี้ๆๆๆ

จบแล้วครับ เดี๋ยวตอนต่อไปจะมีเรื่องอะไรมาคุยอีกคอยติดตามนะคร้าบ

05 ขั้นตอนการซื้อขายคอนโดมือ 1

บทความในตอนนี้จะเน้นให้ความรู้มือใหม่ที่ยังไม่เคยซื้อคอนโดมาก่อนนะครับ หลายท่านที่เคยซื้อแล้วคงเข้าใจขั้นตอนเป็นอย่างดี ยิ่งพี่ๆระดับเซียนขอเชิญข้ามไปได้เรยฮะ หรือถ้าอ่านแล้วมีคำแนะนำอะไรก็ขอเรียนเชิญ comment ได้นะฮะ

คอนโดในประเทศไทยมีการซื้อขายอยู่ 2 แบบใหญ่ๆ คือ

การซื้อขายคอนโดมือ 1 (ขายก่อนสร้าง)

การซื้อขายคอนโดมือ 2 (สร้างเสร็จแล้ว)

การซื้อคอนโดมิเนียมมือ 1

คอนโดมิเนียมมือ 1 ในท้องตลาดมักจะเปิดขายกันตั้งแต่คอนโดยังไม่ได้ตอกเสาเข็ม เรียกว่าพอได้แบบจากสถาปนิกคร่าวๆก็เปิดขายห้องทันที โดยให้ลูกค้าจ่ายค่าเงินดาวน์มาก่อน ระหว่างที่ลูกค้าผ่อนจ่ายเงินดาวน์นั้นก็ก่อสร้างไปด้วย จะได้เอาเงินของลูกค้ามาหมุนช่วยกระแสเงินสดได้(บ้าง) และยังช่วยการันตียอดขายเพื่อให้โครงการเอาไปขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาสร้างได้สะดวก งวดเงินดาวน์จะแบ่งให้ตรงกับระยะเวลาก่อสร้างเช่น เวลาก่อสร้าง 30 เดือน ก็จะแบ่งเงินดาวน์เป็น 30 งวด เมื่อสร้างเสร็จลูกค้าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ได้พอดี

วิธีนี้คือการขายกระดาษนั่นเอง หรือชาวบ้านเรียกว่า จับเสือมือเปล่า

Developer ส่วนใหญ่ในประเทศไทยใช้วิธีนี้ในการขายคอนโดทั้งนั้นไม่ว่าจะรายใหญ่หรือรายเล็ก เช่น AP TCCC แสนสิริ โนเบิล LPN ศุภาลัย อารียา อนันดา ฯลฯ มีที่ยกเว้นคือ แลนด์แอนเฮ้าส์ และ Quality house เนื่องจากสองเจ้านี้มีธนาคารเป็นของตัวเอง เลยไม่ต้องง้อสถาบันการเงิน สามารถสร้างคอนโดได้เสร็จก่อนค่อยขาย

การซื้อคอนโดในลักษณะขายก่อนสร้างนี้มีความเสี่ยงในแง่ที่โครงการอาจจะไม่สามารถสร้างเสร็จจนโอนให้เราได้ เนื่องจากปัจจัยหลายๆอย่าง อย่างแรกคือ ยอดขายอาจจะไม่ดี เพราะทำเลไม่ดี ตึกไม่โดน เมื่อยอดขายไม่ถึง สถาบันการเงินก็ไม่กล้าปล่อยเงินกู้ โครงการก็เลยไม่มีเงินไปจ่ายผู้รับเหมา ตึกก็สร้างช้าลงๆ ในที่สุดก็หยุดสร้าง คนที่ซวยก็คือลูกค้าตาดำๆ ที่ก้มหน้าก้มตาหาเงินมาผ่อนดาวน์ทุกเดือนๆ

ที่เพิ่งเป็นข่าวพาดหัวไปไม่นานนี้คือกรณี น.ส.พอลล่า เทย์เล่อร์ ฟ้องคอนโดแห่งหนึ่งที่ถนนเอกมัย ข้อหาฉ้อโกง จ่ายเงินดาวน์มาตั้งหลายปีแล้ว คอนโดโผล่มาแต่เสาเข็ม ขอฟ้องเอาเงินคืน โครงการต้องรีบเอาเงินอุดปากน้องพอลล่าเป็นการใหญ่ ส่วนลูกค้าคนอื่นๆที่ร่วมชะตากรรมเดียวกับน้องพอลล่าแต่ไม่ได้เป็นเซเล็บ ข่าวไม่ได้แจ้งว่าได้เงินคืนหรือไม่ นอกจากโครงการนี้แล้วยังมีอีกเยอะมากที่มีแววว่าจะเจริญรอยตาม โดยเฉพาะผู้ประกอบการหน้าใหม่ ที่เห็นผลตอบแทนการสร้างคอนโดขายล่อใจ (กำไรกันอย่างต่ำ 30%) เลยกระโจนเข้ามาทำบ้าง เมื่อโดดขึ้นหลังเสือแล้วจะลงนั้นยาก ถ้าบริหารเงินไม่เก่ง ขาดสภาพคล่องมีแต่ตายกับเจ๊งครับ

ปัจจัยอื่นๆที่มีผลต่อการก่อสร้างอาคารก็เช่น อัตราดอกเบี้ย ค่าเงินบาท ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง สภาวะเศรษฐกิจ สภาวะการเมือง ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินโครงการทั้งนั้น อย่าลืมว่า คอนโดสร้างช้ากว่าบ้านหลายเท่า ยิ่ง High-rise คอนโด สร้างกันอย่างน้อยก็ 2-3 ปี ช่วงเวลายาวนานขนาดนี้อะไรไม่คาดฝันก็เกิดขึ้นได้

ดังนั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนสร้าง ผู้ซื้อต้องพิจารณาเจ้าของโครงการให้ดี การเลือกผู้ประกอบการที่มีขนาดใหญ่เงินเยอะ น่าเชื่อถือ มีประวัติมีผลงานมายาวนาน จะมีความเสี่ยงน้อยกว่าเลือกคอนโดจากผู้ประกอบการโนเนม แต่ก็ไม่ใช่ว่ารายเล็กจะต้องเจ๊งทุกรายนะครับ Developer เจ้าเล็กๆ ที่มีผลงานดีน่าชื่นชม ก็มีอยู่มาก ดังนั้น เราต้องศึกษาให้ดี ในโบรชัวร์หรือโฆษณาหนังสือพิมพ์จะมีเขียนชื่อเจ้าของโครงการไว้อยู่แล้ว (ตามกฏหมายสคบ.) แต่มักจะเขียนตัวเล็กโคตรๆ บางทีต้องเอาแว่นขยายมาส่องจึงจะอ่านออก เราก็สามารถใช้อินเตอร์เนท search หาประวัติความเป็นมาของเจ้าของได้ หรือโพสต์สอบถามทางเวปไซท์อย่างคอนโดคลับพันทิปก็ได้ เซียนๆเพียบ

การซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จแบบนี้ มีความเสี่ยงก็จริง แต่ก็มีโอกาสทำกำไรสูงเช่นกัน เพราะถ้าอดทนรอจนตึกสร้างเสร็จสมบูรณ์ ราคาคอนโดมักจะขยับขึ้นไปเสมอ โดยเฉพาะคอนโดเกรด A บางที่ราคาดีดขึ้นเป็นล้านเลยครับ

เกริ่นซะยาว อธิบายการซื้อคอนโดแบบขายก่อนสร้าง ต่อนะครับ

ขั้นตอนการซื้อจะมี 4 ขั้นตอน
1. การจอง
2. การทำสัญญา
3. การผ่อนเงินดาวน์
4. การโอนและผ่อนธนาคาร

การจอง

เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้อคอนโด ผู้ขายคือฝ่ายโครงการจะให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำไว้จำนวนหนึ่งเรียกว่าค่าจองโดยจะออกเอกสารเหมือนใบรับเงินให้ที่เราเรียกว่า “ใบจอง” เงินค่าจองนี้เป็นเงินจำนวนไม่มากนัก ส่วนใหญ่ก็หลักหมื่น หรือบางแห่งอาจถึงหลักแสนถ้าห้องราคาแพง เงินจองนี้มักจะให้รูดเครดิตการ์ดได้ เพื่อเร่งการตัดสินใจ เพราะถ้าจองแล้วผู้จองต้องมาทำสัญญาซื้อขายในเวลาที่กำหนด ถ้าไม่มาโครงการก็ยึดเงินจองได้ทันที ดังนั้น เซลส์ขายโครงการจึงต้องพยายามปิดการขายให้ได้ในการเยี่ยมชม หากปล่อยให้ลูกค้ากลับบ้านไปนั่งคิดนอนคิด ส่วนใหญ่จะไปแล้วไปลับ

เนื่องจากคอนโดยังมิได้สร้าง ทางโครงการจึงต้องทำห้องตัวอย่างเพื่อให้ลูกค้านึกออกว่าหน้าตาห้องเป็นอย่างไร กว้างยาวเท่าไร Interior designer จะออกแบบห้องตัวอย่างด้วยวัสดุอย่างดี โซฟานุ่มนั่งสบายตูด โต๊ะทานข้าวหรูหรา มีเชิงเทียน ชุดจานชามช้อนส้อมวางราวกับซิทดาวน์ดินเนอร์ (ชีวิตจริงกินแต่มาม่า) เดินเข้าไปในห้องน้ำก็ล้วนแต่มีสุขภัณฑ์โอ่อ่า อ่างล้างหน้าพร้อมก๊อกแวววาว ฝักบัวแน่นอนต้องเป็น Rain shower (มีไปทำหอกไรฟะ) มีอ่างพร้อมจากุ๊ซชี่ที่เห็นแล้วน่าชวนน้องเซลส์ลงไปว่ายเล่น ฯลฯ แต่จะตัดส่วนที่ไม่สวยไม่งามออกหมด ทั้งๆที่เป็นของจำเป็นในการอยู่อาศัยจริง เช่น ประตูภายในทุกบาน (มีแล้วบังมุมมอง) พัดลมทุกชนิดเป็นของต้องห้ามสำหรับห้องตัวอย่าง (แต่ชีวิตจริงมีทุกบ้าน) ถังขยะตลอดจนผ้าขี้ริ้วและไม้กวาดก็ห้ามปรากฏตัวให้เห็นเช่นกัน บน Pantry ต้องไม่มีขวดกะปิน้ำปลาแปรงล้างขวดและสก๊อตไบรท์ จะมีได้เฉพาะโหลใส่เส้นสปาเกตตี้ดิบ และแจกันดอกไม้เท่านั้น

ส่วนใหญ่เมื่อลูกค้าหรือเหยื่อเดินเข้ามาในสำนักงานขายที่มีห้องตัวอย่างตกแต่งไว้อย่างสวยงาม ก็มักจะเกิดความเคลิบเคลิ้ม เกิดจินตนาการไปถึงการได้อยู่อาศัยในคอนโดแห่งนั้น จนลืมนึกเรื่องอื่นไปจนหมด แม้แต่ราคาห้อง เมื่อเซลส์สาวสวยนำเครื่องรูดบัตรเครดิตออกมา ก็ยื่นให้เขารูดเงินจองไปอย่างง่ายดาย

อย่างไรก็ตาม ผู้จองซื้อต้องอ่านโบรชัวร์ หรือ Fact sheets ดีๆนะครับว่า คอนโดให้อะไร ไม่ให้อะไร เพราะส่วนใหญ่ที่ทำห้องตัวอย่างสวยงามนั้น ห้องจริงไม่มีหรอก ได้อย่างมากก็พื้นลามิเนต ผนังเกลี้ยงๆ ฝ้าเพดานติดไฟซาละเปา ห้องน้ำก็เป็นแบบปูกระเบื้องธรรมดาไม่ได้ปูหินไฮโซ ครัวหรือแอร์ก็ต้องแล้วแต่เงื่อนไขว่าจะแถมหรือไม่ แม้แต่คอนโดที่สัญญาว่าให้แบบ Fully furnished ก็ต้องดูสเปควัสดุด้วยว่าให้อะไร เหมือนห้องตัวอย่างหรือเปล่า เรื่องนี้ทะเลาะกันมาเยอะ ทุกโครงการครับ

ปัจจุบัน ทางการได้แก้กฏหมายระบุให้ตัวโบรชัวร์และเอกสารในวันจอง ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย เพราะที่ผ่านมามีผู้บริโภคร้องเรียนมากมายเรื่องที่ผู้ขายไม่สร้างคอนโดให้เหมือนตามโบรชัวร์ หรือแอบเปลี่ยนสเปควัสดุอุปกรณ์ในภายหลัง

ดังนั้น เมื่อจองคอนโดแล้วกรุณาเก็บเอกสารทั้งหมดไว้นะครับ อาจจำเป็นต้องใช้ในวันข้างหน้าเมื่อต้องขึ้นโรงขึ้นศาล 555

ในโครงการที่ฮอตฮิต ทำเลดี เปิดตัวแล้วมีลูกค้ากลุ้มรุมกันซื้อจนเกลี้ยง ใบจองก็สามารถเป็นสินค้าเอามาขายต่อเปลี่ยนมือได้ ถือเป็นการเก็งกำไรแบบหนึ่ง ซึ่งราคาขึ้นอยู่กับความพอใจของคนซื้อคนขายเอง จองเช้าขายบ่ายเลยก็มี เพราะคนจองมีเวลาจำกัด ต้องรีบปล่อยของหากไม่ต้องการซื้อจริง เพราะอีกไม่นานต้องทำสัญญาซึ่งต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ ประกาศขายใบจองพบเห็นได้ทั่วไปในเวปคอนโดเช่น www.prakard.com ล่าสุดที่ฮ๊อตมากคือ โครงการโนเบิลรีไฟน์ ขายใบจองกันเป็นแสน

การทำสัญญา

ภายในเวลาไม่นานหลังจากวันจอง ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนมากโครงการจะให้จ่ายเงินก้อนใหญ่ด้วยในวันนั้น เพื่อกันเหนียว รายละเอียดในสัญญาได้แก่ รูปร่างหน้าตาของผู้ซื้อและผู้ขาย (สำเนาบัตรปชช.) รูปร่างหน้าตาของห้องที่จะซื้อ หมายเลขห้อง ขนาดห้อง ชั้น เนื้อที่ ความสูงฝ้า วัสดุอุปกรณ์ในห้อง โฉนดที่ดินที่ตั้งคอนโด ระยะเวลาก่อสร้าง การชำระเงิน และเงื่อนไขต่างๆ ตัวสัญญามักจะเป็นปึกหนา อ่านกันตาลาย เราควรอ่านให้ละเอียดก่อนเซ็น สงสัยตรงไหนควรถามคนขาย เพราะยังแก้ไขเพิ่มเติมขีดฆ่าข้อความในนั้นได้ ถ้าเซ็นไปแล้วแก้ไม่ได้นะครับ

ในสมัยก่อนเจ้าของโครงการเป็นผู้ร่างสัญญาจะซื้อจะขายเอง จึงเขียนสัญญาได้เอาเปรียบผู้บริโภคสุดๆ เช่น เจ้าของโครงการผิดนัดการก่อสร้างได้ สร้างไม่เสร็จก็ยืดเวลาก่อสร้างได้ เรียกร้องอะไรไม่ได้ แต่คนซื้อห้ามค้างชำระค่างวด ค้างโดนปรับแหลก หรือเขียนสัญญาว่าผู้ขายสามารถเปลี่ยนแปลงอะไรก็ได้ที่อยากเปลี่ยน เรียกว่าผู้ซื้อเสียเปรียบทุกประตู

ปัจจุบันได้มีการแก้ไขปัญหานี้แล้ว โดยคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ประกาศให้การทำธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา โดยบังคับให้การทำสัญญาซื้อขายต้องสอดคล้องกับเนื้อหาตามที่สคบ.กำหนดไว้ เพื่อความเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย (แต่จะเข้าข้างผู้บริโภคมากกว่า) หากเจ้าของโครงการคนไหนไม่ทำตาม ให้ผู้ซื้อแจ้งสคบ.ได้ทันที

รายละเอียดประกาศและสัญญามาตรฐานของสคบ. หาอ่านได้ที่นี่ http://www.ocpb.go.th…

การผ่อนดาวน์

หลังจากผู้ซื้อเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ก็เป็นช่วงผ่อนดาวน์
เงินดาวน์ไม่มีกำหนดตายตัว ส่วนมากจะกำหนดไว้เมื่อรวมกับเงินจองและเงินชำระวันทำสัญญาแล้วประมาณ 10%-30% ของราคาขาย โดยแบ่งเป็นงวดๆ อาจจะเท่ากันทุกงวดหรือมีบางงวดมากเป็นพิเศษก็ได้ แล้วแต่เทคนิคของแต่ละเจ้า

การชำระเงินดาวน์ ผู้ขายมักจะออกแบบฟอร์มชำระเงินให้ผู้ซื้อไปจ่ายที่ธนาคาร เหมือนจ่ายค่าน้ำค่าไฟ หรือจะใช้การโอนเงิน หรือจ่ายเช็ค วิธีไหนก็ได้โครงการเอาหมดแหละครับขอให้ได้ตังค์เป็นใช้ได้

เมื่อช่วงเวลาการผ่อนดาวน์อันยาวนานเริ่มขึ้น คนซื้อก็ได้แต่เฝ้ามอง นั่งรถผ่าน site ก็ชะแง้ยืดคอ ดูซิโครงการสร้างไปถึงไหนแล้ว ตอกเข็มรึยาง เริ่มเทพื้นแล้วดีใจจัง แบบนี้ถือว่าเราเป็นผู้บริโภคที่ดี คอยสอดส่องติดตามเงินลงทุนของเรา

ถ้าโครงการของเราสร้างช้าลงๆ เอ๊ ทำไมยิ่งนานคนงานยิ่งน้อย ทาวเว่อร์เครนก็จอดสงบนิ่งไม่ดุกดิก โทรสอบถามไปที่โครงการก็อ้ำๆอึ้งๆ แบบนี้แสดงว่า เริ่มออกอาการ ยิ่งเจ้าของโครงการมีข่าวไม่ค่อยดีอีก เช่น ไม่จ่ายเงินผู้รับเหมา การก่อสร้างหยุดชะงักเป็นปี แบบนี้เราอาจจะต้องพิจารณาหยุดจ่ายเงินดาวน์บ้างเหมือนกัน เพื่อมิให้เกิดความเสียหายหนักขึ้น โดยทำหนังสือแจ้งให้โครงการรับทราบเป็นทางการนะครับ (หวังว่าเพื่อนๆคงไม่เจอเหตุการณ์แบบนี้กันนะ)

เมื่อการผ่อนดาวน์ดำเนินมาจนใกล้จะครบหรือครบทุกงวดแล้ว คอนโดก็สร้างใกล้จะเสร็จ 99.99% โครงการจะแจ้งให้เราเข้าไปตรวจรับห้อง ขั้นตอนนี้จะเป็นหน้าที่ของเราในฐานะผู้ซื้อต้องไปตรวจสอบให้ดี ก่อนเซ็นรับมอบห้อง รายละเอียดการตรวจรับห้องเราจะพูดถึงใน blog ต่อไปนะครับ

การโอนและผ่อนธนาคาร

เมื่อคอนโดใกล้สร้างเสร็จ เงินดาวน์จ่ายครบ 30% ก็จะเหลือเงินค่าห้องที่ผู้ซื้อต้องจ่ายโครงการอีก 70 % ทางโครงการจะถามเราว่าจะเอายังไง คือ 1.จ่ายเงินสด หรือ 2.กู้ธนาคาร
หากเราไม่ต้องการกู้ (คือรวยว่างั้น) ก็แค่เตรียมตรวจรับห้อง เตรียมเงิน และนัดวันโอนได้เรย

ถ้าเป็นการซื้อคอนโดของคนทำงานเบี้ยหอยน้อยอย่างเราๆ ที่ไม่ได้ลงทุนกันเป็นอาชีพ ส่วนใหญ่จะต้องกู้แบงค์อยู่แล้ว

การกู้แบงค์ ก็คือ การทำสัญญากู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อเอาเงินมาจ่ายค่าห้องส่วนที่ค้างอยู่ โดยเอาตัวห้องนั้นเองจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสัญญาไว้ เรียกว่า สินเชื่อเคหะ (Housing loan) แปลแบบชาวบ้านๆ คือ กู้เงินแบงค์มาจ่ายค่าห้องที่เหลือ แบงค์ยึดโฉนดคอนโด (อ.ช.2) ไว้เป็นตัวประกัน หากเราเบี้ยวไม่จ่ายค่างวดแบงค์ แบงค์ก็จะยึดห้องของเรา

แต่ละโครงการก็จะมีสถาบันการเงินหนับหนุนแตกต่างกันไป โดยจะมี List รายละเอียดของเงื่อนไขการกู้ตลอดจนโปรโมชั่นของแต่ละธนาคารมาให้ผู้ซื้อเลือก ส่วนมากอัตราดอกเบี้ยจะใกล้เคียงกัน แตกต่างในรายละเอียดเล็กๆน้อยๆ เช่น ปีแรกดอก Fix จากนั้นดอกจะ Float ไปตาม MLR หรือจะเป็น MLR-1 หรือ MLR-0.5 ตั้งแต่ปีแรก อะไรอย่างนี้เป็นต้น หลักการเลือกให้ดูแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในอนาคต เช่น หากเราคิดว่า ภายในสองสามปีข้างหน้า ดอกเบี้ยแนวโน้มจะเป็นขาขึ้น เราก็ควรเลือกแบบที่ดอก Fix ในปีแรกๆ เพราะดอกเบี้ยจะถูก และกลับกันหากคิดว่าอนาคตดอกเบี้ยเป็นขาลงแน่ๆ ก็ควรเลือกแบบ MLR- ไปเลย จะได้ได้ประโยชน์จากการลดลงของดอกเบี้ยในอนาคต

สิ่งที่ต้องเตรียมในขั้นตอนยื่นขอกู้ ได้แก่ ใบรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน สำเนาสมุดบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และเอกสารอื่นๆซึ่งทางโครงการจะแจ้งให้ทราบอยู่แล้ว ท่านที่สนใจอยากรู้ค่างวดเงินผ่อนต่องวด วงเงินที่ขอกู้ เงินเดือนแค่นี้กู้ได้แค่ไหน เชิญจิ้มที่นี่ ได้เลยครับ

เมื่อธนาคารอนุมัติเรียบร้อย ก็จะนัดวันเซ็นสัญญากู้เงิน (ระหว่างเรากับธนาคาร) ในขั้นตอนนี้สิ่งที่ต้องระวังคือธนาคารชอบแถมพ่วงให้ซื้อประกันชีวิตมั่ง ให้ทำบัตรเครดิตมั่ง อาศัยลูกมั่วตอนทำสัญญาเงินกู้นั่นเอง ซึ่งเรามีสิทธิ์ปฏิเสธได้นะครับ อย่ามัวเกรงใจธนาคาร ลูกค้าบางคนไม่สนใจเลยเขายื่นอะไรมาให้เซ็นก็เซ็นหมดแบบนี้บอกได้เลยว่าอนาคตมืดมนครับ เหอๆ

หลังจากทุกอย่างพร้อมอันได้แก่ คอนโดพร้อม คนขายพร้อม คนซื้อพร้อม ธนาคารพร้อม ทั้งหมดก็พร้อมใจกันเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ เพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์

ในการโอนจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมาอันได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (จ่ายให้กรมที่ดิน) ซึ่งมักจะตกลงกันว่าใครจะจ่ายระหว่างคนซื้อกับคนขาย ส่วนใหญ่ก็ 50/50 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% (คนกู้จ่าย) นอกจากนี้ก็มี ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าประปา ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking fund) ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าอื่นๆหยุบยั่บ ทางผู้ซื้อต้องเตรียมเงินไปให้พอนะครับ เป็นจำนวนเยอะพอสมควร ซึ่งทางโครงการจะแจ้งให้ทราบก่อนอยู่แล้ว

การโอนกรรมสิทธิ์นั้นสามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้ เราควรมอบอำนาจให้คนของโครงการไปดำเนินการแทน ส่วนใหญ่ทุกโครงการจะมีบริการแบบนี้ เพราะไปกรมที่ดินทีนึงใช้เวลานานม๊ากกก มอบอำนาจไปดีที่สุด ขนาดคนขายยังมอบอำนาจเลย แล้วคนซื้อจะไปเองทำไมชิมิ ยกเว้นว่าเราอยากจะไปสัมผัสขั้นตอนอันยุ่งเหยิงของระบบราชการไทยก็ไม่มีใครว่านะครับไปเองก็ดีเราจะได้เห็นใบอ.ช.2 ตัวจริงของห้องเราด้วย ซึ่งเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ปุ๊บ อ.ช.2นั้นจะเป็นของเราในเวลาประมาณ 0.001 วินาที แล้วจะถูกจดทะเบียนจำนอง โดนแบ๊งค์ยึดไว้เป็นตัวประกันต่อทันที ตัวเรานั้นได้แต่สำเนาไว้ดูเล่น อีก 20 ปีผ่อนหมดค่อยได้ตัวจริง

เอกสารสำคัญที่เราต้องเก็บไว้ให้ดีก็คือ “สัญญาซื้อขาย” ตัวจริงที่มีตราประทับแดงๆของกรมที่ดิน ที่จะได้มาในวันโอนนี้เอง (คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่เซ็นตอนทำสัญญานู้น) สัญญาตัวนี้จะเป็นเครื่องยืนยันความเป็นเจ้าของคอนโดเรา ในการติดต่อราชการเช่น ขอทะเบียนบ้าน แจ้งเจ้าบ้าน ไฟฟ้า ประปา ต้องใช้เอกสารนี้ครับ และใช้ในการขายต่อด้วยนะครับ

จบแล้วครับ ตอนต่อไปจะมาคุยกันเรื่องการซื้อขายคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสองกันนะคร้าบ

หมาร่าหมาหรอด
24 ตุลา 2552

04 เทคนิคการเลือกห้องคอนโดมิเนียม

การเลือกห้องก็เหมือนการเลือกทำเลแหละครับ ในคอนโดหลังหนึ่งๆ จะมีห้องที่ดีที่สุดไปจนถึงแย่ที่สุด คละกันไป ห้องที่ดีก็คือห้องที่ทิศทางเหมาะสม เปิดหน้าต่างแล้วรับลมเย็น ไม่โดนแดดส่อง มองออกนอกห้องเห็นวิวสวยงาม ไม่โดนบล๊อก ไม่เจอวิวอุจาดตา ตำแหน่งห้องไม่ใกล้หรือไกลลิฟท์เกินไป ไม่ติดห้องขยะ ห้องไฟฟ้าหรือห้องน่ากลัวอื่นๆ เข้ามาดูในห้องก็มีการแปลนภายในอย่างดี พื้นที่ใช้สอยจัดวางลงตัว ไม่มีซอกมุมไร้ประโยชน์ หรือมีแต่ทางเดินเปลืองเนื้อที่ หัวนอนไม่หันหัวไปทิศต้องห้าม ห้องน้ำมีหน้าต่างเปิดสู่ภายนอกไม่อับชื้น ฯลฯ
การเลือกห้องที่ดีในคอนโดนั้นทำให้ได้เปรียบคนอื่นในการขายต่อ ทำให้ขายง่ายได้ราคาดี หรือปล่อยเช่าก็จะง่ายและเร็ว เพราะใครๆย่อมอยากอยู่ห้องสวยๆมุมดีๆทั้งนั้นจริงไหมครับ

สำหรับคอนโดเก่า หรือคอนโดสร้างเสร็จแล้ว การเลือกห้องนั้นไม่ยากเพราะเราสามารถเข้าไปสัมผัสตัวโครงการและภายในห้องของจริงเพื่อการพิจารณาตัดสินใจเลือกได้ง่าย แต่สำหรับคอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง ตอนเปิดขายได้เห็นแต่โบรชัวร์สวยหรู มองไปที่ site เจอแต่ความว่างเปล่า การเลือกห้องต้องใช้จินตนาการประกอบกับความชำนาญสูง ซึ่งหลังจากเพื่อนๆอ่าน blog นี้ของผมแล้วจะต้องทำได้แน่นอน ฮ่าๆ

เราจะมาดูในรายละเอียดกัน

คอนโดหันทิศไหนดีที่สุด?
ประเทศไทยนั้นมีลมมรสุมพัดเข้ามาทางทิศใต้-ตะวันตก ราวๆ 8 เดือน และมีลมพัดมาจากทิศเหนือ-ตะวันออก 3-4เดือน ส่วนทิศทางแดดจะอ้อมใต้ในฤดูหนาว และค่อยๆเคลื่อนมาอยู่กลางหัวกบาลในฤดูร้อน

ทิศทางลมมรสุมในประเทศไทย

ทิศทางดวงอาทิตย์ในประเทศไทย

ทำหมุนๆ Animation ให้ดูซะหน่อย จะได้ดูน่าเลื่อมใส เอิ๊ก

แล้วสรุปว่า เลือกคอนโดด้านทิศไหนดีล่ะครับเพ่??
คำตอบคือ ไม่มีทิศไหนที่ดีที่สุดสำหรับทุกคนหรอกครับ บางคนชอบทิศเหนือ เพราะหน้าต่างจะได้ร่มเงาตลอด แต่บางคนก็ไม่ชอบ เพราะปลูกต้นไม้ที่ระเบียงแล้วไม่ค่อยโต ตากผ้าไม่ค่อยแห้ง ลมก็ไม่เข้า บางคนชอบทิศใต้เพราะลมพัดเย็นสบายทั้งปี แต่ก็ต้องแลกกับการที่แดดจะส่องเข้าห้องบ้าง แต่ทิศที่ทุกคนเห็นพ้องต้องกันว่าควรหลีกเลี่ยง ก็คือทิศตะวันตก เพราะมันร้อนนรกแตกจริงๆครับ ที่จริงทิศตะวันออกก็ร้อนเหมือนกันแต่ร้อนน้อยกว่า แต่บางคนก็ไม่ชอบทิศตะวันออกเพราะเป็นคนนอนตื่นสาย ไม่ชอบให้แดดส่องตัว ดังนั้นขอสรุปว่า เลือกทิศไหนก็ได้ แล้วแต่ Lifestyle ของแต่ละคน แต่ควรหลีกเลี่ยงทิศตะวันตกเป็นดีที่สุดครับ

ความเห็นผม ผมชอบห้องที่หันทิศใต้ รองลงมาคือทิศเหนือ

อย่างไรก็ดี สิ่งที่มีความสำคัญมากกว่าทิศ ก็คือ วิว
ถึงแดดจะแยงตา เราใช้ม่านกันได้ ถึงลมไม่พัด เราเปิดพัดลมได้ อากาศร้อนเราเปิดแอร์ได้
ทุกอย่างที่เป็นความไม่สบายตัว เราใช้เทคโนโลยีเข้าแก้ไขได้

แต่ถ้าห้องวิวห่วยเราไม่สามารถใช้อะไรมาเป็นตัวช่วยได้นะครับ

ส่วนใหญ่ในการพิจารณาเลือกซื้อห้องไม่ว่าจะเป็นมือ1หรือมือ2 คำถามแรกๆคือ “วิวบล็อกหรือเปล่า?”
ยิ่งเป็นคอนโดที่ทำเลไม่ดีนัก ถ้าวิวบล็อกอีกก็จบเห่ ขายยากสุดๆครับ เพราะใครๆก็อยากอยู่ในห้องที่เปิดหน้าต่างออกไปเจอโล่งๆทั้งนั้น ถึงไม่มีอะไรให้ดูมาก ขออย่าโดนบังวิวด้วยผนังตึกข้างๆก็พอ

ดังนั้น วิว จึงสำคัญกว่าทิศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่อยู่ติดแม่น้ำ สวนสาธารณะสีเขียว หรือมองออกมาเห็น skyline กรุงเทพฯอันสวยงาม ต่อให้อยู่ทิศตะวันตก ก็ต้องเลือกด้านนี้ไว้ก่อน เรื่องร้อนไว้แก้ทีหลัง

แหม ซื้อคอนโดมิเนียมริมน้ำแล้วมองไม่เห็นแม่น้ำ ก็อย่าซื้อเลยดีกว่า จริงแมะ

พึงระลึกว่า ห้องวิวดี ขายต่อง่ายกว่าห้องลมดีครับ

ห้องที่มองออกมาเห็นสวนหย่อมหรือสระว่ายน้ำก็จัดว่าเป็นห้องที่ดี เพราะจะได้ทัศนียภาพเพลินตาเพลินใจ ผู้คนชอบดูสาวๆนุ่งบิกินี่ว่ายน้ำ (ผมก็ชอบ อิอิ) แต่ควรเป็นคอนโดเกรด A ยูนิตน้อยๆนะครับถึงจะเจอบิกินี่ ถ้าคอนโดเกรด B,C ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายแนวครอบครัวๆ ตึกนึงมี 500 ห้องขึ้นไป (เช่น ศุภาลัย, LPN) แบบนี้สระว่ายน้ำจะเต็มไปด้วยเด็กตัวเล็กตัวน้อยที่ส่งเสียงเจี๊ยวจ๊าวน่ารำคาญเป็นที่สุด

ถ้าคอนโดที่คุณสนใจ เป็นคอนโดแบบ Low-rise คือสูงไม่เกิน 8 ชั้น และอยู่ในสภาพแวดล้อมงั้นๆ รอบตัวมีแต่บ้านๆตึกๆ แบบนี้ก็คงไม่ต้องไปสนใจเรื่องวิวมากนัก เอาแค่ไม่หันหน้าไปเจอพวก วัด เมรุเผาศพ หม้อแปลงไฟฟ้า อู่พ่นสีรถ หรือกองขยะก็พอ กลับไปเน้นทิศทางแดดลมดีกว่า

คอนโดหลายแห่ง ขายดีแต่มีห้องเหลือค้างโครงการ ก็มักจะเป็นห้องแบบที่วิวเป็นทัศนะอุจาดอย่างที่ว่า ดังนั้นการซื้อคอนโดที่เหลืออยู่เป็นห้องท้ายๆ ต้องระวังให้ดี ดูให้ละเอียด มันต้องมีข้อด้อยอะไรซักอย่างที่ทำให้ห้องนี้ขายไม่ออก

คอนโดที่อยู่ติดถนนใหญ่ ห้องที่หันออกสู่ถนน ควรคำนึงถึงเสียงรบกวน ฝุ่นละออง ควันพิษจากท่อไอเสียด้วยนะครับ โดยเฉพาะชั้นล่างๆ ถ้าเลี่ยงได้ควรเลี่ยง เลือกห้องที่หันไปด้านอื่นดีกว่า

คอนโดเกรด A ที่นึง อยู่ติดถนนใหญ่ติดBTSซึ่งเป็นช่วงสับหลีกพอดี เสียงจะดังสนั่นทุกครั้งที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ห้องที่หน้าต่างหันมาทางด้านรางรถไฟฟ้า แทบจะอยู่กันไม่ได้ เพราะมีเสียงกึงกังๆทุกๆ 5 นาที ทำให้ราคาเช่าห้องในด้านนี้ตกมากกว่าด้านอื่น รวมทั้งราคาขายต่อด้วยเช่นกัน ขายก็ยาก ปล่อยเช่าก็ยาก แม้ว่าปล่อยเช่าได้แล้ว ไม่นานผู้เช่าก็จะขอย้ายออกไปอยู่ห้องด้านอื่นของตึก ลูกบ้านที่เดือดร้อนต้องหาวิธีแก้ไข เช่น ยอมเสียเงินเปลี่ยนหน้าต่างกระจกเป็นกระจก2ชั้น insulated glass แต่ก็ช่วยอะไรไม่ค่อยได้ เสียงลดไปไม่ถึง 20% ถึงจะร้องเรียนไปยังบริษัทรถไฟฟ้า ก็ไม่ได้รับการแก้ไขอะไรมากนัก โชคดีที่โครงการนี้อยู่ในทำเลที่ดีมากๆ อย่างน้อยก็ยังพอจะมีสภาพคล่องในการขายและให้เช่าอยู่พอสมควร

ตำแหน่งห้องตรงไหนดี?

หลังจากเลือกทิศทาง เลือกด้านที่เหมาะสมได้แล้ว เราก็มาดูตำแหน่งห้องในแต่ละชั้นกันบ้างว่าควรเลือกห้องแบบไหน ผมมีข้อแนะนำดังนี้

• อย่าเลือกห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์เกินไป

เพราะจะมีเสียงรบกวนจากการใช้งาน ทั้งลิฟท์ ทั้งคน ลิฟท์คอนโดบางแห่งผนังรอบช่องลิฟท์เป็นก่ออิฐไม่ได้หล่อคอนกรีต เสียงลิฟท์วิ่งขึ้นลง ดังลอดมาถึงห้องพักได้ก็มี ยิ่งห้องที่เป็นทางสามแพร่ง ออกจากโถงลิฟท์แล้วเจอประตูเข้าห้องเป๊ะ นี่ควรหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่ดีทั้งฮวงจุ้ยและเสียความเป็นส่วนตัวครับแต่บางทีห้องที่ไกลลิฟท์มากๆ ก็เมื่อยขาเวลาเดินเหมือนกัน ยิ่งคอนโดที่ corridor ยาวๆ เดินกันขาลากเลย ดังนั้น เอาห้องที่อยู่กลางๆดีที่สุด

• อย่าซื้อห้องใกล้หรือตรงข้ามห้องขยะ

ทุกคอนโดต้องมีห้องขยะ ถ้าไม่มีเป็นห้องเฉพาะ ก็มักจะวางกันในโถงบันได หรือโถงลิฟท์ขนของ
การอยู่ห้องตรงข้ามห้องขยะ ถือเป็นฝันร้ายของการอยู่คอนโดอย่างแท้จริง เพราะต่อให้ออกแบบได้มิดชิดแค่ไหน ก็มีโอกาสที่กลิ่นไม่พึงประสงค์จะเล็ดลอดออกมาให้ชื่นชม ไหนจะเสียงปิดเปิดประตูอีก ทั้งเจ้าของห้อง ทั้งแม่บ้านที่มาเก็บรวมรวมขยะ วันนึงๆต้องมีหลายรอบ อยู่ไม่มีความสุขแน่ครับ แถมขายต่อก็ยากการออกแบบที่ดี สถาปนิกควรจัดห้องขยะให้ไปอยู่ในส่วน service core หรือในพื้นที่ที่ไม่ต่อเนื่องกับทางสัญจร ซึ่งระยะหลังจะเริ่มทำกันมากขึ้น สงสัยโดนฝ่ายการตลาดบ่นเยอะ

• เลือกห้องที่ประตูไม่ตรงกับห้องตรงข้าม

ถ้าเลือกได้ เลือกห้องที่ประตูไม่ตรงกับห้องตรงข้าม จะทำให้ได้ privacy ในการอยู่อาศัย คอนโดที่พิถีพิถันในการออกแบบจะขยับประตูห้องพักให้เยื้องไปมาไม่ตรงกัน แบบนี้ถือว่าออกแบบได้ละเอียดใช้ได้

• ห้องอยู่ใกล้บันได

บางคนไม่ชอบห้องแบบนี้ด้วยเหตุผลที่ว่า จะมีเสียงคนเดินพลุกพล่าน อันนี้ก็จริงครับถ้าเป็นบันไดหลัก แต่ถ้าเป็นบันไดหนีไฟที่เอาไว้หนีไฟจริงๆ ผมมองว่าไม่เสียหาย อาจจะดีซะอีกที่อยู่ใกล้ เพราะหากเกิดเหตุอัคคีภัยขึ้นเราจะได้หนีทัน ในการใช้งานปกตินั้น บันไดหนีไฟจะไม่มีใครเข้าไปใช้ จึงไม่เป็นการรบกวนครับข้อแตกต่างระหว่างบันไดหลักกับบันไดหนีไฟคือ บันไดหลักจะมีขนาดใหญ่กว่า กว้างกว่า และทางเข้าออกบันไดหนีไฟจะเป็นประตูเหล็กที่มีตัวผลักที่เป็น bar ยาวๆ ผลักเข้าแล้วต้องผลักกลับเข้ามาไม่ได้ วิ่งลงชั้นล่างหรือออกดาดฟ้าได้อย่างเดียวครับ (เป็นเหตุผลด้านความปลอดภัย)

• ห้องหัวมุม

เป็นห้องที่ถือว่าได้เปรียบห้องอื่นๆ เพราะมีพื้นที่หน้าต่างมากกว่าชาวบ้านเขา ทำให้ได้มุมมอง แสงสว่าง การระบายอากาศที่ดีขึ้น แต่อย่าลืมดูทิศทางประกอบด้วยนะครับ เลือกมุมที่ไม่ร้อนจนเกินไป
แม้ในตำราฮวงจุ้ยจะไม่ชอบห้องมุมนัก แต่ในความเป็นจริงห้องหัวมุมจะราคาดีกว่า ปล่อยขายให้เช่าได้ง่ายกว่าห้องธรรมดาครับ

มาลองทายกันดูว่า ห้องไหนอยู่ตรงข้ามห้องขยะ

• ชั้นที่ไม่ควรเลือก

ด้วยความที่ผู้คนไม่ชอบเลข 13 ทำให้ตึกส่วนใหญ่ชั้นนี้ถูกตัดออกไป จาก 12 ข้ามไป 14 เลย ตึกที่ตัดไม่ทันก็ใช้วิธีเปลี่ยนชั้นที่ 13 เป็น 12A แต่ลิฟท์ไม่ได้แก้ตามทำให้เสียงขานชื่อ floor ของลิฟท์ยังเป็น Thirteen floor อยู่ ก็ตลกดี ถ้าเจออะไรพรรค์นี้ก็หลีกเลี่ยงไว้ดีกว่าครับ

สำหรับคอนโดประเภท LowRise 8 ชั้น ชั้นที่ไม่ควรเลือกคือชั้น 2 เพราะใกล้พื้นเกิน วิวไม่ดี และอาจมีเสียงและควันไอเสียรบกวนจากลานจอดรถยนต์ที่ชั้นล่างได้ นอกจากนี้ยังน่าเป็นห่วงเรื่องความปลอดภัย เพราะแค่บันไดอลูมิเนียมอันเดียวก็พาดปีนขึ้นไปในห้องได้แร้ว

ชั้นที่ควรหลีกเลี่ยงสำหรับคอนโดอีกชั้นหนึ่งคือชั้นบนสุด เนื่องจากความร้อนจากชั้นดาดฟ้าอาจจะแผ่ลงมาถึงเพดานห้องเราได้ และอาจพบปัญหาน้ำรั่วซึมจากพื้นดาดฟ้า

ปัญหาเรื่องน้ำรั่วซึมนั้นมีประจำแทบทุกตึกละครับ เวลาที่มีน้ำหยดลงมาทำความเสียหายให้ห้องเรา กรณีเช่นนี้แน่นอนว่าทางตึกต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีประกันก้อให้ประกันจัดการ แต่มันก็น่าหงุดหงิดมิใช่น้อย ดังนั้นหลีกเลี่ยงได้ก็เลี่ยงดีกว่า อันนี้รวมถึงห้องที่อยู่ใต้สระว่ายน้ำหรือมีห้องน้ำอยู่เหนือห้องก็ควรอยู่ห่างๆไว้เช่นกัน เพราะเสี่ยงเรื่องน้ำรั่วและอาจมีเสียงดังจากปั้มน้ำด้วย

ท่านที่เชื่อเรื่องฮวงจุ้ย เขาจะมีตัวเลขชั้นมงคลในปีต่างๆซึ่งไปสัมพันธ์กับธาตุดินธาตุไฟของเจ้าของห้อง ซึ่งใครอยากเชื่อก็เชิญนะครับไม่ห้าม แต่สำหรับผมผมว่ามันไร้สาระเกินไป ผมเชื่อหลักฮวงจุ้ยที่มีเหตุผลทางวิทยาศาสตร์ประกอบเท่านั้น ถ้ามาแนวไสยศาสตร์ผมขอผ่าน แฮะๆ

• เลือกห้องอย่าลืมดูการจัดวางแปลนห้อง

หัวนอนไม่ควรหันไปทางทิศตะวันตก
เรื่องหัวนอนนี่คนไทยส่วนใหญ่จะถือกันมาก ว่าไม่ให้นอนหันหัวไปทางทิศตะวันตก เพราะเป็นทิศคนตาย อันที่จริงผมว่าคนโบราณเค้าไม่ให้นอนแบบนี้เพราะเช้าๆแดดจะได้ไม่แยงตามากกว่า แต่ก็นั่นแหละ คนไทยมักจะเชื่ออะไรแบบนี้ได้ง่าย เค้าว่าทิศคนตายก็ว่าตาม แม้ว่าเราไม่เชื่อเรื่องแบบนี้ แต่ถ้าคนอื่น90%เขาเชื่อเราก็อย่าไปฝืนเลยครับ เลือกได้ก็เลือกหันหัวไปทิศอื่นดีกว่า มีอีกตั้งหลายทิศให้เลือกเนอะDeveloper บางรายคำนึงถึงเรื่องนี้มาก เช่น แสนสิริหรือPlus คอนโดรุ่นใหม่ๆที่ออกมา จะไม่จัดหัวนอนไปทางทิศตะวันตกเลย แม้ว่าแปลนจะเป็น Mirror กัน แต่ถ้าดูดีๆจะเห็นว่า มีการย้ายหัวเตียงเพื่อเลี่ยงทิศตะวันตกเสมอ ซึ่งทำให้บางทีห้องนั้นกลายเป็นจัดแปลนไม่ลงตัว มีหน้าต่างอยู่บนหัวนอนแทน

ในขณะที่Developer ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่เทรนดี้ เช่น โนเบิล จะไม่สนใจเรื่องหัวนอนเลย จัดโดนทิศไหนก็ปล่อยไปตามยถากรรม อันนี้เป็นหน้าที่เราต้องสังเกตเอาเองนะครับ ถ้าคิดว่า ไม่เป็นไร ไว้ตอนแต่งห้องค่อยย้ายหัวเตียงไปทิศที่ต้องการ ก็ทำได้ครับแต่มันก็มีค่าใช้จ่าย ต้องย้ายปลั๊กไฟ ปลั้กทีวี สลับไปมาวุ่นวายน่าปวดหัว ดังนั้นถ้าเราเป็นคนละเอียดรอบคอบ ควรดูไว้ตั้งแต่ยังไม่สร้างจะดีกว่า

ตัวอย่างคอนโดที่จัดแปลนเลี่ยงทิศตะวันตกจนหัวเตียงต้องไปอยู่ใต้หน้าต่าง -_-‘

• เลือกห้องน้ำที่มีการระบายอากาศ

ถ้าเลือกได้ เลือกห้องน้ำที่มีหน้าต่างเปิดสู่ภายนอก จะช่วยในเรื่องการระบายอากาศ ถูกสุขอนามัยไฮจีนิคส์ และเหมาะสมกับสภาพอากาศร้อนชื้นอย่างประเทศไทยครับ ห้องน้ำที่ไม่ติดหน้าต่างจะต้องมีพัดลมดูดอากาศและต้องเปิดไฟเมื่อใช้งาน ซึ่งทำให้สิ้นเปลืองพลังงาน และถ้าไม่ดูแลความสะอาดให้ดีอาจทำให้อับชื้น นั่งชักโครกแล้วคันจิ๋มได้

• ระเบียงเป็นสิ่งจำเป็น

คอนโดปัจจุบันบางแห่งออกแบบมาไม่มีระเบียงเลยอ้างว่าไม่จำเป็น แต่ผมคิดว่ายังน่าจะมีไว้อยู่ครับ แม้ว่าปัจจุบันคนรุ่นใหม่นิยมใช้บริการ laundry มากขึ้น หรือถ้าซักผ้าเองก็มีเครื่องอบผ้า แต่ระเบียงก็ยังเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับเอาไว้ตากอะไรเล็กๆน้อยๆเช่น ผ้าขี้ริ้ว ม๊อบถูพื้น ผ้าเช็ดตัว หรือกางเกงใน หรือเอาไว้เป็นที่สูบบุหรี่ของเพื่อนๆเวลาจัดปาร์ตี้ได้นอกจากนี้ การมีระเบียงยังช่วยบังแดด-กันฝนไม่ให้โดนหน้าต่างตรงๆด้วยครับ ยิ่งเป็นห้องที่หันทิศใต้ควรมีระเบียงอย่างยิ่ง ไม่ต้องกว้างมากซัก 1 เมตรก็กันแดดได้เยอะแล้วละ

• ห้องน้ำสำหรับห้อง One bedroom

คอนโดแบบ1ห้องนอน มักจะมีห้องน้ำเพียง 1 ห้อง ใช้เป็นห้องน้ำของห้องนอนและใช้เป็นห้องน้ำรับแขกด้วย ถ้าเลือกได้ควรเลือกห้องน้ำที่เปิดเข้าจากในห้องนอน จะสะดวกในการใช้งานมากกว่าห้องน้ำที่เปิดจากห้องนั่งเล่น

• อ่างอาบน้ำจำเป็นหรือไม่

ถ้าเราซื้อคอนโดเพื่อเอาไว้อยู่เอง พื้นที่ส่วนอาบน้ำจะเป็น shower หรือ อ่างอาบน้ำก็ได้ตามแต่ชอบ แต่ถ้าคิดจะเอาไว้ให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ต้องเป็นอ่างอาบน้ำเท่านั้น ชาวญี่ปุ่นเป็นคนติดอ่างครับ

ตาลายโคตรๆเลือกห้องไหนดีเอ่ย…

• เลือกห้องที่มีความ unique

ข้อนี้เป็นของแถม เป็นเทคนิคเล็กๆน้อยๆ คือ ถ้ามีโอกาสเจอห้องที่มีลักษณะพิเศษบางอย่างที่ห้องอื่นเขาไม่มี อย่างเช่น เป็นห้องที่มีสวนส่วนตัว หรือมีพื้นที่ระเบียงกว้างเป็นพิเศษและไม่มีหลังคา หรือเป็นห้องที่อยู่ชั้นเดียวกับสระว่ายน้ำ สามารถเดินนวยนาดจากห้องออกมาโดดลงสระได้ทันที หรือ One-bed ห้องเดียวในฝั่งTwo-bed หรือ เป็นห้องเดียวในตึกที่มีหน้าต่างเปิดออกไปแอบดูบ้านดาราข้างๆคอนโดได้ ฯลฯ ห้องพวกนี้เรียกว่ามีความ unique คือมีจุดขาย ที่ห้องอื่นๆในตึกไม่มี ซึ่งข้อนี้ก็เป็นจุดนึงที่ทำให้ห้องมีความโดดเด่น ทำให้การขายต่อง่ายกว่าห้องเพลนๆที่หาได้ทั่วไปในตึกครับ

แต่ความโดดเด่นประเภท เป็นห้องเดียวในตึกที่ติดห้อง Generater อย่างนี้ไม่เอานะคร้าบบบ
………………………………………………………………………………………………………

อันที่จริง การพิจารณาว่าแปลนห้องแบบไหนที่จัดได้ดีหรือไม่ดี ไม่ได้ดูแค่เท่าที่ผมว่ามาข้างบน ต้องดูภาพรวมของแปลน ว่าการจัดพื้นที่ใช้สอยเป็นอย่างไร flowของการใช้งานดีไหม เวิกแค่ไหน ซึ่งผมไม่รู้ว่าจะถ่ายทอดออกมาเป็นคำพูดยังไงเหมือนกัน เพราะมันเกิดจากประสบการณ์ที่สะสมมา ดังนั้น คำแนะนำของผมสำหรับผู้ที่สนใจเรื่องคอนโดมิเนียมก็คือ ไปดูเยอะๆครับ มีเปิดตัวโครงการใหม่ๆที่ไหน ก็ไปเยี่ยมชม ซื้อไม่ซื้อไม่เป็นไร อย่างน้อยจะได้ชมห้องตัวอย่างเทียบกับในโบรชัวร์ จะได้นึกภาพออกว่า ที่เห็นในแปลนเป็นแบบนี้ ของจริงเป็นอย่างไร จะได้เกิดมโนภาพในสมอง และยังได้เห็นรูปแบบการตกแต่งใหม่ๆ ดีๆ ได้เห็นวัสดุใหม่ๆ เป็นไอเดียเอาไว้ตกแต่งห้องได้อีกครับ

แล้วเจอกันใหม่ใน blog ต่อไปเด้อ

03 ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด

ตำราฝรั่งมีคำแนะนำเก๋ๆ ถึงหลัก 3 ข้อ ในการลงทุนซื้อบ้าน คือ
1. Location
2. Location
3. Location

แม้ว่า ทำเล (Location) เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องดูเรื่องอื่นกันเลยนะครับ การเลือกซื้อคอนโดซักหลัง ดูแค่ทำเลอย่างเดียวไม่พอแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองไทย ผู้พัฒนาโครงการ (Developer)นั้นมีทุกรูปแบบ ทั้งแบบเขี้ยวลากดินหมกเม็ดจ้องจะโกงลูกค้าตลอดเวลา หรือประเภทจับเสือมือเปล่า คือไม่มีเงินทุนแต่อยากได้กำไรเยอะๆ คนพวกนี้พร้อมจะทิ้งลูกค้าได้อย่างหน้าด้านๆหากโครงการเกิดปัญหาการเงิน ดังนั้น การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง เป็นการลงทุนครั้งใหญ่ของชีวิตเรา ต้องเลือกให้ดีครับ อย่าเห็นแก่โบรชัวร์สวยงาม หรือเคลิบเคลิ้มไปกับห้องตัวอย่างและคารมเซลส์จนเผลอจองไปโดยไม่รู้ตัว

ในความคิดผม ปัจจัยที่ควรพิจารณาในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมีดังนี้

1. ทำเล : อยู่ในย่านที่เป็นที่นิยมหรือไม่ ทำเลมีอนาคตทั้งปัจจุบันหรืออนาคตหรือไม่ ใกล้ไกลแหล่งชอปปิ้งแค่ไหน Exposureดีหรือไม่ อาคารข้างเคียงเป็นอะไรมีผลกระทบอะไรกับเราบ้าง ความสะดวกในการเดินทางมากน้อยแค่ไหน ใกล้ระบบขนส่งมวลชนไม๊ เดินกี่นาที
2. รายละเอียดโครงการ : รูปแบบ หน้าตาตึกเป็นอย่างไร เชยหรือมีสไตล์ Facilitiesต่างๆครบถ้วนแค่ไหน ที่จอดรถมีกี่เปอร์เซนต์ Layoutห้อง Orientationทิศทางแดด ลม วิว การจัดวางตำแหน่งเฟอร์นิเจอร์ รายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ
3. เจ้าของโครงการ : ดูชื่อเสียง ประวัติผลงานที่เคยทำ พฤติกรรมต่างๆในอดีต ฐานะการเงินเป็นอย่างไร ใครเป็นกรรมการบริษัท ยิ่งเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนสร้าง ขายกระดาษวาดฝัน ข้อนี้ต้องดูให้ละเอียดที่สุดครับ
4. ขนาดโครงการ : พื้นที่โครงการจะเป็นตัวกำหนดรายได้ค่าส่วนกลาง ซึ่งจะมีผลในระยะยาวว่าโครงการจะรุ่งหรือจะโทรม ห้องเยอะไปก็ไม่ดี น้อยไปก็ไม่ดี
5. ราคา : เป็นปัจจัยสุดท้ายที่จะตัดสินว่าควรลงทุนกับโครงการนี้หรือไม่ แต่ละคอนโดจะมีราคาที่เหมาะสมของตัวมัน เรียกว่าราคาที่ถูกต้อง ไม่เกี่ยวกับว่าถูกหรือแพง ถ้าราคาเสนอขายต่ำกว่าราคาที่ถูกต้อง มันก็น่าสนใจที่จะลงทุน ทั้งนี้ต้องดูแนวโน้มราคาในอนาคตด้วยเพื่อประกอบการตัดสินใจ การวิเคราะห์ราคาคอนโดมิเนียมมีวิธีคำนวณหลายแบบ ไว้เราจะมาคุยกันในบทต่อๆไปครับ

เราจะมาดูข้อที่สำคัญที่สุดกัน นั่นคือ “ทำเล”

สถานีรถไฟฟ้า Airport link

ทำเล Location
สำหรับคอนโดในเมือง(เฉพาะในกทม.) ควรเลือกทำเลใกล้ระบบขนส่งมวลชน คือรถไฟฟ้า BTS และรถใต้ดิน MRT ยิ่งใกล้ยิ่งดี เหตุผลคงไม่ต้องอธิบายมาก ใครๆก็อยากได้อยู่บ้านใกล้รถไฟฟ้าทั้งนั้น เราจะพบว่า Developer ใส่แนวรถไฟฟ้าไว้ในโบรชัวร์เสมอ แม้ว่าความจริงจะอยู่ไกลโคตร ระยะที่บอกไว้ก็ไม่เคยตรงกับระยะจริง เช่น โครงการอยู่ห่างBTS 1 กิโลก็บอกห่าง 500 เมตร คือพี่แกเล่นวัดเป็นเวกเตอร์แบบระยะขจัด แต่ในความเป็นจริงเลี้ยวสิบแปดตลบกว่าจะถึงหน้าโครงการ เป็นต้น ดังนั้นห้ามเชื่อตัวเลขในโบรชัวร์เด็ดขาด 99.99% หลอกครับ พึ่ง Google Earth ดีกว่า หรือถ้าเราอยู่ที่สถานที่จริงจะเดินนับก้าวเอาก็ได้ ปกติคนเราเดิน 1 ก้าวยาวๆก็ประมาณ 1 หลาหรือ 90 cm. (เทคนิคนักกอล์ฟ อิอิ)

ทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้านั้นเป็นเรื่องสำคัญจริงๆนะ ครับ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีหลายโครงการขึ้นแข่งขันกัน โครงการที่ใกล้กว่าย่อมได้เปรียบ ระยะที่ใกล้กว่าย่อมหมายถึงความปลอดภัยที่มากกว่า ทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า ลองนึกดูว่า หากจะเข้าบ้านทีต้องเดินเข้าซอยเปลี่ยวมืดผ่านฝูงจิ๊กโก๋ ต้องเสี่ยงตายต่อมอเตอร์ไซค์อีก10บาท กับอีกโครงการเดินจากรถไฟฟ้า10ก้าวถึงบ้าน เป็นคุณๆจะเลือกหลังไหนจริงไหมครับ

ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าที่ถือว่า รับได้ ของแต่ละคนไม่เท่ากัน บางคนเคยอยู่เมืองนอก เดินเป็นกิโลสบายมาก แต่สำหรับอากาศเมืองไทยไม่ได้หรอกครับ ทั้งร้อน ทั้งฝุ่น ผิวฟุตบาธห่วย บางคนเดิน100เมตรก็ลิ้นห้อยแล้ว สำหรับผมนั้นผมว่าห่างไม่เกิน 300 เมตรถือว่าใช้ได้ ไกลสุดอย่าให้เกิน 400เมตรละกันเพราะถ้าไกลกว่านี้ต้องพึ่งมอเตอร์ไซค์แล้วแหละ เมื่อไหร่ที่คุณรู้สึกว่านั่งมอไซค์ดีกว่าเดิน นั่นแปลว่าระยะห่างเกินไปแล้วครับ

ปัจจุบันมีโครงการ ขยายรถไฟฟ้าหลายสาย นักลงทุนที่มองการณ์ไกล จะเล็งทำเลรถไฟฟ้าในอนาคตเหล่านี้ซึ่งปัจจุบันราคาถูกโดยหวังผลตอบแทน จากราคาที่จะขยับขึ้นไปเมื่อรถไฟฟ้ามาถึง ถ้าเก็งถูกก็รวยไป แต่ก็มีความเสี่ยงในแง่ที่อะไรก็ตามในประเทศนี้ ถ้าอยู่ในการตัดสินใจของนักการเมืองแปลว่า มันมีสิทธิ์จะเกิดหรือดับหรือย้ายแนวได้เท่าๆกัน ขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ที่ไอ้พวกเหลือบเหล่านี้จ้องจะงาบอยู่

นอกจากระบบขนส่งมวลชนแล้ว ระบบทางด่วนก็เป็นอีกปัจจัยที่อย่าลืมพิจารณา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาสูงๆ การเข้าถึงทางด่วนได้ง่ายเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อเพราะคนรวยใช้ รถส่วนตัวมากกว่ารถไฟฟ้า

ย่าน (Zone)
นอกจากเรื่องรถไฟฟ้าแล้ว ย่านก็เป็นสิ่งสำคัญในการเลือกคอนโด คนรวยย่อมอยากอยู่ย่านคนรวย ส่วนคนจนนั้น..ก็อยากอยู่ในย่านคนรวยเหมือนกัน เอิ๊ก

ย่านคนรวยเหล่านี้มีลักษณะคล้ายกันคือ เคยเป็นย่านผู้ดีเก่ามาก่อน ไม่มีชุมชนแออัด ผังเมืองไม่ติดกฏหมายข้อจำกัดต่างๆ มีระบบการจราจรที่ดี ถนนหลักกว้างมีโครงข่ายถนนซอยย่อยเสริม เข้าออกได้หลายทาง ใกล้สถานที่สำคัญ มีรถไฟฟ้าและทางด่วนอยู่ใกล้ ย่านพวกนี้เวลาเราเข้าไปจะรู้สึกปลอดภัย สบายตาสบายใจ ร้านรวงต่างๆน่ารัก สวยงาม สะอาดสะอ้านน่าอยู่ ดังนั้นคอนโดมิเนียมในย่านไฮโซเช่นนี้ ราคาจะไม่ตกง่ายๆ มีแต่จะขึ้น

ในกรุงเทพฯนั้น บริเวณที่ถือว่า ไฮโซที่สุด ชั่วโมงนี้ก็คงไม่พ้น สุขุมวิทตอนกลางแถบซอยทองหล่อ และแถวราชประสงค์ต่อเนื่องถึงซอยหลังสวน ชิดลม วิทยุ
รองลงมาก็เป็นย่านสาทร สีลม ซึ่งเป็นย่านธุรกิจแต่ก็มีคอนโดพักอาศัยอยู่เยอะ อีกย่านนึงที่ดี คือซอยอารีย์ พหลโยธินครับ

ในการลงทุนซื้อคอนโดให้ชาวต่างชาติเช่าควร พิจารณาเรื่องย่านเช่นกัน เพราะชาวต่างชาตินิยมอยู่กันเป็นโซนๆ เกาะกลุ่มอยู่ใกล้กัน มีสังคมของตัวเอง เช่นคนญี่ปุ่น เกาหลี นิยมอยู่แถบสุขุมวิทช่วงซอย21ถึงทองหล่อ ส่วนแขกทั้งแขกอินเดียและแขกอัลจาชิร่า นิยมอยู่ช่วงซอยสุขุมวิท3ถึงซอย23 คนจีนคนไต้หวันชอบอยู่แถบรัชดา ฝรั่งชอบสีลม สิงคโปร์ชอบสาทร เราสังเกตได้ว่าย่านนี้เป็นชาติไหนโดยดูจากร้านอาหาร ร้านค้า สถานฑูตในละแวกนั้น ดังนั้นถ้าเราอยากได้ลูกค้าเช่าที่มีคุณภาพเช่นชาวญี่ปุ่นก็ควรเลือกลงทุน คอนโดแถบสุขุมวิท นะครับ แฮ่

การเปิดเผยตัว (Exposure)
เราคงเคยนั่งรถไปตามถนนแล้ว อุ๊ย โครงการอะไรน่ะสวยจริง นี่แหละครับเรียกว่า Exposure คือหมายถึงการถูกเห็นจากที่สาธารณะ การอยู่ใกล้ถนนใหญ่ หรือเข้าซอยนิดเดียว นั่งรถผ่านไปมาสามารถมองเห็นตัวตึกได้ คอนโดที่ Exposure ดี ย่อมได้เปรียบในการเป็นที่รู้จักของผู้คน และในแง่การลงทุนให้เช่าเรื่องนี้สำคัญครับ คอนโดที่ Exposure ดีจะมีลูกค้าอยากเช่ามากกว่าคอนโดที่อยู่ในซอยลึก วกวก ไม่มีใครเห็น แท็กซี่ไม่ผ่าน

สภาพแวดล้อมข้างเคียง (Neighborhood)
เรื่องนี้ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนคอนโด แน่นอนว่าทำเลอย่างริมแม่น้ำ ติดสวนสาธารณะ อยู่ใกล้แหล่งธุรกิจ โรงพยาบาล สถาบันการศึกษา แหล่งช๊อปปิ้ง ห้างร้านใหญ่ๆ ย่อมเป็นผลดีต่อการอยู่อาศัย มีคุณภาพชีวิตที่ดี และส่งผลบวกต่อโครงการของเราในระยะยาว แต่สภาพแวดล้อมข้างเคียงประเภท สุสาน วัด สลัม อู่ซ่อมรถพ่นสี ชุมชนเสื่อมโทรม ปั้มน้ำมัน ปั้มแก๊ส สถานีไฟฟ้า เสาไฟแรงสูง เหล่านี้เป็นสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงหรือถ้าถูกใจทำเลนี้จริงๆ ควรเลือกห้องในทิศทางที่โดนผลกระทบจากสภาพแวดล้อมเหล่านี้ให้น้อยที่สุดครับ

สภาพแวดล้อมที่เป็นที่ดินเอกชนนั้น มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้มาก ส่วนที่ดินราชการ วัด โรงเรียน พวกนี้มีโอกาสเปลี่ยนน้อยกว่าครับ ดังนั้นข้อควรระวังอีกอย่างนึงคือ พื้นที่ข้างเคียงรอบๆคอนโดเป้าหมายของเรา ตอนนี้มันอาจจะว่าง เป็นบ้านคน เป็นตึกแถว อย่าลืมว่า ไม่นานมันอาจจะเปลี่ยนเป็นตึกสูงขึ้นมาขนาบตึกของเราได้ จะขึ้นได้สูงแค่ไหนขึ้นอยู่กับกฏหมายอาคารในพื้นที่นั้นๆซึ่งผมจะเอามาเล่า ให้ฟังในบทต่อๆไปนะครับ
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

การวิเคราะห์ทำเล เป็นเรื่องแรกในการพิจารณาเลือกคอนโดซักหลัง ถ้าทำเลไม่ผ่าน ต่อให้ตัวอาคารสวยเริ่ดแค่ไหนก็ไม่ควรไปยุ่งกับมัน บางคนอาจจะสงสัยว่าทำไมดีเวลลอปเปอร์ถึงยันดันทุรังทำโครงการในทำเลแย่ๆ คำตอบก็คือ มันอาจเป็นที่ดินมรดกของเจ้าของเอง ต้นทุนต่ำ หรือซื้อที่ได้ถูก หรือเป็นพวกฟอกเงิน เลยหวังว่าเอามาทำโครงการแล้วจะขายได้ มันก็ขายได้แหละครับแต่ขายได้แต่ชาวบ้านที่หลงเชื่อห้องตัวอย่างสวยงาม หลงเชื่อคารมเซลส์ แต่จะมาหวังหลอกขายคนที่อ่าน blog นี้ คงไม่ได้ อิอิ

ถ้าโครงการนั้นทำเลผ่าน เราจึงค่อยเริ่มมาพิจารณาดูตัวตึก ตัวห้อง ซึ่งเราจะมาสนุกกับการวิเคราะห์โครงการซึ่งผมจะเอามาเล่าสู่กันฟังใน blog ต่อไปนะคร้าบ รับรองมันส์

02 ทำไมเราจึงควรลงทุนในคอนโดมิเนียม

เมื่อเรามีเงินเก็บ การเอาไปฝังตุ่มหรือซ่อนไว้หัวเตียงนั้นเสี่ยงต่อการหลงลืมสูญหายได้ง่าย ต้องเดือดร้อนลูกหลานไปตามคืนให้อายชาวบ้านเขาอีก มีวิธีทำให้เงินงอกเงยที่ดีกว่านั้นหลากหลายแบบ เช่น ฝากเงินไว้ในธนาคาร ซื้อพันธบัตรรัฐบาล อันนี้ก็ความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนต่ำ ถัดมาก็ซื้อทอง ลงทุนในตราสารหนี้ และกองทุนต่างๆ เช่น LTF, RMF อันนี้ก็ความเสี่ยงปานกลาง ผลตอบแทนปานกลาง หรือจะซื้อประกันชีวิต ก็ดีครับ แต่ควรซื้อพอประมาณไม่ควรเชื่อเซลขายประกันมากพวกนี้ชอบหลอกให้ซื้อเยอะๆ สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน, คอนโด) และลงทุนในหุ้น กลุ่มนี้จะความเสี่ยงสูง แต่ก็ได้ผลตอบแทนสูงไปด้วย

การเก็บเงิน ออมเงิน บริหารเงิน เป็นสิ่งที่เราทุกคนควรศึกษาโดยเฉพาะอย่างยิ่ง น้องๆที่เพิ่งทำงาน เพิ่งมีเงินเดือน ทุกวันนี้สิ่งยั่วยุมันเยอะครับ ที่เจอบ่อย คือแทนที่จะแบ่งเงินส่วนหนึ่งไว้เก็บออมหรือลงทุน กลับไปจ่ายในสิ่งที่ไม่จำเป็น เช่น ซื้อรถ ซื้อเสื้อผ้า ซื้อมือถือรุ่นใหม่ ทำเล็บ ซื้อโน๊ตบุค ไอพ่อด ก๊าดเจ่ด ซื้อสมาชิกFitness(โดนหลอก) ไปเที่ยวต่างประเทศ เที่ยวผับเที่ยวบาร์ เหล่านี้ล้วนเป็นตัวบ่อนทำลายเงินในกระเป๋าของเราทั้งสิ้น แม้ว่าบางทีมีของเหล่านี้มันก็เป็นความสุข เป็นหน้าตา ไว้อวดเพื่อน แต่อยากให้ลองทำบัญชีกับสิ่งเหล่านี้ดูในแต่ละเดือนแล้วจะตกใจว่า จำนวนเงินที่เราเสียไปกับของเหล่านี้มากมายขนาดไหน ยิ่งมีบัตรเครดิตทำให้จับจ่ายอย่างเพลิดเพลิน มารู้อีกทีก็หมดตูด เงินเกลี้ยง สิ้นเดือนกินมาม่า ไถเพื่อน และในที่สุดก็ตกเป็นหนี้บัตรเครดิต ไม่สามารถจ่ายเต็มจำนวน ต้องผ่อนแบบขั้นต่ำ เสียดอกเบี้ยมหาโหดให้แบ๊งค์อีก กว่าจะหลุดวังวนได้ก็เสียเวลามาก

การลงทุนที่ดี ต้องมีกลยุทธ ในการผสมผสานการลงทุนแบบต่างๆ เพื่อบริหารความเสี่ยง ซึ่งสามารถศึกษาได้จากเวปไซต์การลงทุนทั่วไป เขาจะมีสอนว่า อายุขนาดนี้ อาชีพแบบนี้ ควรลงทุนอะไร สัดส่วนกี่เปอร์เซนต์ นะครับ แต่สำหรับ blog นี้เราคุยกันเรื่องคอนโดก็จะไม่ไปยุ่งเรื่องนั้นมาก เอาละ เรามาดูข้อดีข้อเสียของการลงทุนในคอนโดมิเนียมกันนะครับ

ข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียม
1. อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่ได้รับการยอมรับว่า สามารถชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว ดีกว่าฝากเงินไว้กับธนาคารซึ่งได้ดอกเบี้ยจิ๊บจ้อยเหลือเกิน ปัจจุบัน (ปี 2008) ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์อยู่ที่ 1% ฝากประจำอยู่ที่ 2.5% แต่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 5% แค่เราฝากธนาคารไว้เฉยๆ สมมติ 100 บาท ผ่านไป 1 ปี เงินเราจะด้อยค่าลงเหลือแค่ 96 บาท (ได้ดอก1บาทแต่เงินเฟ้อหายไป 5 บาท) เปรียบเทียบกับการลงทุนคอนโดมิเนียมนั้น ได้ผลตอบแทนดีกว่ามาก จองคอนโดต้นปี ขายปลายปี กำไรอย่างต่ำๆก็มากกว่า 10% ยิ่งเวลาผ่านไปนานยิ่งกำไรมาก คอนโดทำเลดีๆเช่นแถบสุขุมวิท ราคาซื้อขายกันเมื่อ 3-4 ปีที่แล้วเทียบกับราคา ณ ปัจจุบันบางโครงการได้ผลตอบแทนมากกว่า 100% แน่นอนย่อมมีความเสี่ยงอยู่ ตามคำพระท่านว่า High Risk High Return ไม่เสมอไปที่ราคาคอนโดจะขึ้นไปเรื่อยๆ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ที่ซื้อแล้วราคาตกลงก็มี แต่น้อยครับ ส่วนใหญ่ราคามักจะขึ้นเสมอ ถ้าเรารู้จักเลือกให้ดี ซื่งเราจะมาศึกษากันในบทต่อไป อิอิ
ในอดีตที่ผ่านมาประเทศไทยเคยมีเหตุการณ์ที่เหล่าคอนโดพร้อมใจกันราคาตกเพียงครั้งเดียว คือยุคปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้งที่เศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรง ทั้งนี้เมื่อเวลาผ่านไปไม่นาน ราคาคอนโดก็กลับมาพุ่งสูงอีกครั้ง ช่วงนั้นใครมีเงินเย็นซื้อคอนโดไว้กำไรสุดๆเลยครับ

2. เอาไว้ซุกหัวนอนได้ อันเป็นข้อได้เปรียบของการลงทุนที่เหนือกว่า ฝากเงิน ซื้อหุ้น ซื้อทอง (เรานอนในทองแท่งไม่ได้) หากเราไม่อยู่เองยังสามารถเอามาปล่อยเช่าได้อีก ขี้หมูขี้หมาก็ได้ค่าเช่าเอามาเป็นค่าผ่อนแบงค์ ให้ตัวมันเลี้ยงตัวมันเอง

3. ค่าผ่อนคอนโด ใช้ลดหย่อนภาษีปลายปีได้ รัฐบาลไทยใจดีลดให้สุดๆ 100,000 บาท สำหรับมนุษย์เงินเดือนทั่วไป หากตกฐานภาษี 20% ถ้าผ่อนคอนโดงวดละ 10,000 บาท สิ้นปีก็จะได้เงินคืน 20,000 บาท จากการลดหย่อนดังกล่าว ก็ไม่เลวเหมือนกันนะครับ

4. การผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารเป็นการฝึกเก็บออมเงินที่ดี เหมาะสำหรับพวกคนจิตอ่อน มีเงินติดกระเป๋าเป็นต้องซื้อของ เอาไปผ่อนคอนโดซะ สิ้นเดือนธนาคารตัดบัญชีทันที เป็นการบังคับออมเงินไปเลย

5. เป็นทรัพย์สินติดตัวเรา สร้างความภาคภูมิใจ ทำให้มีเป้าหมายในชีวิต (ว่ากรูจะตายไม่ได้กรูต้องผ่อนไปเรื่อยๆ 55) อนาคตก็เก็บเป็นมรดกให้ลูกหลานได้

พูดถึงการกู้เงินธนาคาร บางคนรู้สึกเสียดายไม่อยากจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคาร เลยจะใช้วิธีเก็บเงินไว้กะตัวก่อน จะรอซื้อคอนโดเงินสด! อันนี้เป็นความคิดที่ผิดนะครับ ยกเว้นท่านจะรวยมากก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง สำหรับผมแล้ว ผมคิดว่าคนเราทุกคนที่มีรายได้สม่ำเสมอทุกๆเดือน สมควรที่จะใช้บริการเงินกู้ของธนาคารครับ เหตุผลก็คือ สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือเรียกว่า สินเชื่อเคหะ (Housing Loan) นั้น เป็นสินเชื่อที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุดแล้ว ในช่วงชีวิตเราทุกคนมีสิทธิ์ใช้ได้คนละ 1 ครั้ง เราก็ควรใช้ซะ ธนาคารไม่จะปล่อยสินเชื่อนี้พร่ำเพรื่อนะครับ กว่าจะอนุมัตินี่ต้องยื่นเอกสารเงินเดือน พิจารณากันหลายรอบทีเดียว แต่ถ้าท่านจะไปใช้วิธีกู้เงินแบบอื่นเช่น สินเชื่อเอนกประสงค์ (Commercial Loan) มาซื้อคอนโด อันนี้ผมไม่แนะนำ เพราะเสี่ยงมากเกินไป รายละเอียดเรื่องสินเชื่อ การกู้เงิน เราจะมาคุยกันอีกทีในห้วข้อ ขั้นตอนการซื้อคอนโด นะครับ

ข้อเสียเปรียบของการซื้อคอนโดมิเนียม
1. อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องน้อย แปลว่า ไม่ได้ซื้อขายกันได้บ่อยๆง่ายๆ วันที่เราอยากขายมันอาจจะขายไม่ได้ในทันที ต้องใช้เวลาซักระยะ ไม่เหมือน หุ้น ทอง พันธบัตร ตราสารหนี้อื่นๆ ซึ่งมีสภาพคล่องมากกว่าเยอะ อยากขายก็ขายได้ทันที อย่างไรก็ดี คอนโดมิเนียมยังมีสภาพคล่องมากกว่าเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ หรือที่ดินเปล่า นะครับ ดังนั้น การที่เรารู้ข้อเสียของมัน เราก็ควรศึกษาวิธีลบจุดอ่อนข้อนี้น้อยที่สุด เช่น ซื้อคอนโดทำเลดีๆที่ใครๆก็อยากได้ หรือเลือกซื้อคอนโดที่ผู้ประกอบการเป็นที่ยอมรับในท้องตลาด ผู้บริโภคไว้ใจ เหล่านี้จะทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง ครับผม

2. คอนโดมิเนียม เป็นสินทรัพย์ที่มี ค่าเสื่อม(Depreciation) คือมันมีอายุการใช้งานเหมือนกัน แม้ว่าจะนานนนมากก็ตาม ทั่วๆไปผู้เชี่ยวชาญเขาเหมาว่า อายุคอนโดอยู่ที่ราว 50 ปี แต่ปัจจุบันตั้งแต่มีคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมา ยังไม่มีโครงการไหนอายุถึง 50 ปีเลย มากสุดน่าจะราวๆ 40 ปี ก็เลยไม่รู้ว่าครบ 50 ปีแล้วมันจะพังครืนลงมาหรือป่าว แฮะๆ อย่างไรก็ตาม อาคารทุกชนิดหากมีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง มันจะอยู่ได้เป็นร้อยปีเลยครับ ตัวอย่างเช่นวัดพระแก้ว อายุตั้ง200กว่าปี แล้วยังสวยปิ๊ง หรืออย่างทัชมาฮาล ปิระมิด พวกนี้อายุเป็นพันปีแล้วยังไม่เห็นพังซะที (ว่าไปนั่น) ดังนั้นเมื่อเรารู้จุดอ่อนข้อดีแล้ว เราควรเลือกซื้อคอนโดที่มีการใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพดี ใช้งานได้นาน ตัวอย่างเช่น ผนังบุหินแกรนิต บุกระเบื้อง ย่อมทนทานกว่าผนังก่ออิฐทาสี อย่างนี้เป็นต้นครับ

3. การผันผวนของราคาคอนโดมิเนียม อย่างที่บอกในข้อดีข้อ1 คือ คอนโดไม่จำเป็นต้องราคาขึ้นเสมอไป แม้แต่ในมุม,ทิศ ในคอนโดหลังนั้นเอง อาจมีการผันแปรของราคาได้ เมื่อมีปัจจัยภายนอกมากระทบ เช่น จู่ๆ มีคอนโดอันใหม่มาสร้างติดกับคอนโดของเราเลย บังวิว บังลมไปหมด หรือ จู่ๆก็มีการสร้างสะพานลอยหน้าคอนโด หรือเปลี่ยนแปลงการจราจรเป็นวันเวย์ ทำให้การเข้าออกคอนโดยุ่งยากมากขึ้น เป็นต้น ปัจจัยเหล่านี้ก็ทำให้ราคาคอนโดตกลงมาได้

เขียนมาซะยืดยาว ยังไม่ได้เข้าเรื่องเทคนิคการเลือกคอนโดเลย เอาไว้เป็นบทต่อไปนะครับ

01 คอนโดมิเนียมคืออะไร

คอนโดมิเนียม (Condominium)เป็นคำในภาษาอังกฤษ ที่มาไม่แน่ชัด
แต่คาดว่า คงมีรากศัพท์มาจาก Condom + Aluminium
ซึ่งคงจะหมายความว่า ถุงยางอลูมิเนียมซึ่งกันฝนได้ดีกว่าแบบเดิมเดิม

ไม่รู้แปลถูกป่าวนะ

สำหรับภาษาไทย คอนโดมิเนียม แปลว่า “อาคารชุด” นิยามของมันคือ อาคารที่แยกกรรมสิทธิ์การถือครองออกเป็นส่วนๆ
โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ทรัพย์ส่วนบุคคล ก็คือ ตัวห้องชุด
ทรัพย์ส่วนกลาง ก็คือ ส่วนอื่นๆในอาคารอันได้แก่ ลิฟท์ บันได ทางเดิน ห้องเครื่อง สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ สำนักงานนิติบุคคล ฯลฯ และที่สำคัญคือ พื้นดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่

คอนโดมิเนียม แตกต่างจาก แมนชั่น อพาร์ทเมนท์ แฟลต ServiceApartment อย่างไร
แมนชั่น อพาร์ทเมนท์ แฟลต มิได้แยกกรรมสิทธิ์การถือครองแบบคอนโด ชื่อพวกนี้เป็นการเรียกรวมๆของอาคารพักอาศัยแบบสร้างมาเพื่อให้เช่าโดยเฉพาะ มีเจ้าของคนเดียวคือเจ้าของอพาร์ทเมนท์ คนที่ไปอยู่ในนั้นคือ ไปเช่าเขาอยู่ ไม่มีสิทธิ์ไม่มีเสียงจะทำอะไรได้ คำว่า แฟลต จะฟังดูแย่กว่าอพาร์ทเมนท์ เข้าใจว่ามาจากแฟลตดินแดง แฟลตปลาทอง แฟลตตำรวจ ที่ดูโทรมๆ (แต่ในประเทศอังกฤษคำว่าแฟลตนี่อย่างหรูเลยนะครับ) ส่วนคำว่าแมนชั่น จะฟังดูหรูขึ้นมาหน่อย บางทีคอนโดมิเนียมก็ตั้งชื่อให้สับสนโดยพ่วงคำว่าแมนชั่นเข้าไป เช่น เตาปูนแมนชั่น แท้จริงเป็นคอนโด สำหรับService Apartment จะหรูที่สุดในกลุ่มนี้ คือเป็นอพาร์ทเมนท์ที่มีบริการคล้ายโรงแรม คือมีแม่บ้านเข้ามาทำความสะอาดห้อง ดูแลซักผ้าปูเตียงให้เราด้วย ค่าเช่าจะต่ำกว่าโรงแรมหน่อยนึง เหมาะสำหรับชาวต่างชาติหรือไฮโซที่ต้องการเช่ายาวเป็นเดือนๆและต้องการความสะดวกสบายเหมือนโรงแรม ครับ

คอนโดมิเนียมจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เหมือนที่ดิน บ้าน ทาวเฮ้าส์ เมื่อเราจ่ายเงินซื้อคอนโดหลังนึง เราไม่เพียงแต่ได้กรรมสิทธิ์ในตัวห้อง แต่เรายังได้กรรมสิทธิ์ “ร่วม” ในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นด้วย นั่นคือ เราเป็นเจ้าของสระว่ายน้ำ ลิฟท์ บันได และทุกสิ่งทุกอย่างในคอนโดหลังนั้น โดยแบ่งเฉลี่ยความเป็นเจ้าของไปตามขนาดพื้นที่ห้อง ห้องใหญ่ก็ได้กรรมสิทธิ์มากหน่อย ห้องเล็กก็น้อยหน่อย อัตราส่วนความเป็นเจ้าของนี้จะระบุไว้ใน“หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” หรือใบ อ.ช.2 ซึ่งเปรียบเสมือนโฉนดของคอนโดห้องนั้นๆ

เอาใบ อ.ช.2 มาให้ดูกัน เป็นคอนโดของผมเอง

จะเห็นว่า ใบอ.ช.2 เนี่ย หน้าตาคล้ายโฉนดที่ดินเลย มีตราครุฑเหมือนกัน รูปยึกยือนั่นก็คือ แปลนห้องของเรา แต่ละห้องก็จะแตกต่างกันไปตามรูปร่างห้อง จะมีเพิ่มส่วนที่เป็น ความสูงของห้องว่าสูงกี่เมตร และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เพื่อบ่งบอกว่า ห้องนี้มีสิทธิ์มีเสียงได้กี่เปอร์เซนต์ ซึ่งมีผลไปถึง ค่าส่วนกลางที่แต่ละห้องต้องเฉลี่ยช่วยกันออก การออกเสียงลงคะแนนต่างๆในการประชุมเจ้าของร่วม รวมถึงบอกว่า หากอยู่ๆไปมีเครื่องบินมาชนคอนโดถล่มลงมาเหลือแต่ที่ดิน ห้องนี้จะได้ส่วนแบ่งค่าที่ดินกี่บาท อย่างห้องของผมนี้มีอัตราส่วน 40.33 ใน 10,000 ส่วน ก็ราวๆ 0.4% ที่ดินคอนโดนี้คือ 1 ไร่ 2 งาน 69.4วา (มีระบุไว้ตรงมุมบนซ้าย) ปัจจุบันที่แปลงนี้ราคา 500,000 บาท/ตารางวา มูลค่าที่ดินก็ราวๆ 334 ล้านบาท ผมก็จะได้ส่วนแบ่ง 0.4% คือ 1.33 ล้านบาทครับ ไม่รวมเงินจากประกันตึกนะ กฏหมายอาคารชุดกำหนดว่า ถ้าอาคารชุดพังเสียหายเมื่อไรก็ให้เอาที่ดินและทรัพย์สินที่เหลือมาแบ่งเฉลี่ยไปตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ เพราะฉะนั้น ที่ผู้เฒ่าผู้แก่ชอบบ่นว่า ซื้อคอนโดไปทำไมได้อากาศ ซื้อบ้านดีกว่าได้ที่ดิน นั่นไม่เป็นความจริง ซื้อคอนโดก็ได้ที่ดินเหมือนกันจ้า

เมื่อเราซื้อคอนโดมิเนียมไว้ซักห้องนึง ถ้าเราไม่อยู่เอง เราสามารถเอาห้องนั้นมาให้เช่าได้ โดยจะประกาศให้เช่าเอง ดูแลเอง หรือจะฝากนิติบุคคลอาคารชุดให้ดูแลให้ก็ได้ ค่าเช่าก็แล้วแต่ตกลงกันระหว่างตัวเรากับผู้เช่า ดังนั้นราคาค่าเช่าของคอนโดแต่ละห้องจึงไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับว่าห้องนั้นแต่งสวยไม๊ วิวดีไม๊ ถ้าเราไม่อยากวุ่นวายเรื่องการเสาะหาผู้เช่า การทำสัญญาเช่า การดูแลผู้เช่า เหล่านี้ มันจะมีบริการนึงคือ เอเย่นต์ซึ่งจะมาดูแลเรื่องนี้แทนเราทั้งหมดโดยคิดค่าบริการ ทั่วไปก็คือค่าเช่า 1 เดือน ต่อการเช่า1 ปี

การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อให้เช่าเป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนดีมาก ถ้าทำอย่างถูกต้อง เดี๋ยวผมจะเอาเคล็ดลับรายละเอียดต่างๆมาบอกเล่าสู่กันฟังในblogต่อๆไปนะคร้าบ ^^

บทนำ หมาร่าชวนล่าคอนโด

การลงทุนในคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่ผมคิดว่า น่าสนใจ
สำหรับมนุษย์เงินเดือน หรือ คนทำงานที่พอจะเก็บสตุ้งสตางค์ได้บ้าง
ไม่จำเป็นต้องรอให้รวยเสียก่อน เพราะถ้ารอ คอนโดเป้าหมายมันก็จะขยับราคาไปเรื่อย ตามไม่ทัน
การลงทุนซื้อคอนโดไม่ว่าจะราคาไหน ถ้ามันเป็นคอนโดที่ถูกต้อง ย่อมจะคุ้มค่าเสมอ
ผมจะขอแนะนำ ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับคอนโดและเทคนิคการเลือกซื้อคอนโด
จากประสบการณ์ที่ผมลงทุนในคอนโดมาในเวลาหลายปี
ซื้อๆขายๆคอนโดมาแล้วก็ไม่น้อย
เจอมาหมดแล้ว ตั้งแต่ซื้อคอนโดแล้วไม่ได้คอนโด (โดนโกง)
ซื้อคอนโดแล้วได้คอนโด (อันนี้โอเค)
ซื้อเก็งกำไรคอนโด (อันนี้น่าสนจาย อิอิ)

หัวข้อที่จะเขียนก็มี..

• คอนโดมิเนียมคืออะไร ต่างจาก แมนชั่น แฟลต อพาร์ทเมนท์ อย่างไร
• ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม
• วิธีการเลือกคอนโดที่ถูกต้อง
• ข้อได้เปรียบของคอนโดเมื่อเทียบกับบ้าน ในแง่การอยู่อาศัย
• ข้อได้เปรียบของคอนโดเมื่อเทียบกับบ้าน ในแง่การลงทุน
• ข้อควรระวังในการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม
• เขาสร้างคอนโดกันอย่างไร
• ทำไมค่าก่อสร้างคอนโดจึงแพงกว่าบ้าน
• กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างคอนโด
• คอนโดกับภัยจากแผ่นดินไหว
• ข้อควรรู้เกี่ยวกับอัคคีภัยในคอนโด
• รู้ทันดีเวลลอปเปอร์
• ทำไมดีเวลลอปเปอร์ถึงชอบหลอกผู้ซื้อ
• การตรวจรับคอนโด
• ฮวงจุ้ยสำหรับคอนโด
• เลือกคอนโดทิศไหนดีที่สุด
• มาหัดใช้ sketchup เพื่อวิเคราะห์คอนโดเป้าหมายของเราดีกว่า
• การตกแต่งคอนโด : พื้น ผนัง เพดาน
• การตกแต่งคอนโด : ผ้าม่าน wallpaper
• การตกแต่งคอนโด : การเลือกแอร์
• การตกแต่งคอนโด : ห้องน้ำ
• การตกแต่งคอนโด : บิ๊วอิน หรือ ลอยตัวดีกว่ากัน
• การขายต่อคอนโด ทำอย่างไร ต้องระวังเรื่องอะไรบ้าง
• นิติบุคคลอาคารชุด คืออะไร ทำอะไรให้เราบ้าง
• ทำไมเราจึงควรร่วมประชุมเจ้าของร่วม
• ข้อบังคับนิติบุคคล
• กฏหมายอาคารชุดที่ควรรู้
• พรบ.อาคารชุด แปลไทยเป็นไทย

ฯลฯ

ตอนนี้ list รายการเรื่องที่จะเขียนไว้ก่อนแล้วจะค่อยๆทยอย เขียนไปเท่าที่มีแรง มีเวลา เด้อ ^^